Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Содержание
  1. Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию / Sibdom.ru
  2. Документы для ввода в эксплуатацию
  3. Передача квартир дольщикам
  4. Как принимать квартиру у застройщика: инструкция от юриста
  5. Какие документы брать на встречу с застройщиком?
  6. Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
  7. Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?
  8. При каких недочетах нельзя подписывать акты?
  9. Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию – ЮК
  10. Что нужно для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию
  11. Обязанности застройщика
  12. Необходимые документы
  13. Порядок ввода дома в эксплуатацию
  14. Ответственность за незаконный ввод
  15. Дальнейшие действия
  16. Что важно учитывать
  17. Срок передачи квартиры дольщику после ввода в эксплуатацию
  18. Срок передачи квартиры по 214-фз
  19. Передача квартиры по договору долевого участия
  20. Срок ввода и срок передачи квартиры — это разные вещи?

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию / Sibdom.ru

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков.

Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить.

По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки.

Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку.

Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе.

Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки.

Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы.

Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский.

— Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий.

Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию.

Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков.

Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1670/

Как принимать квартиру у застройщика: инструкция от юриста

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Особенность квартиры от застройщика, покупаемой по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), состоит в том, что в этом жилье еще никогда никто не жил. В нем еще только предстоит появиться новым коммуникациям, отделке, обстановке.

Чтобы покупка не превратилась в сущий кошмар, сам покупатель перед подписанием акта приемки должен проконтролировать отсутствие недоделок, дефектов, поломок и т.д. После подписания акта сетовать будет поздно.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как принимать квартиру у застройщика.

В ДДУ обязательно указывается: какой тип отделки застройщик обязан предоставить заказчику. Вариантов всего три:

  1. Без отделки вообще.
  2. С черновой отделкой.
  3. С чистовой отделкой.

Приемка квартиры без отделки должна производиться с измерительной лентой в руках. Покупателю лично нужно убедиться в том, что квартира соответствует своему плану, прилагаемому к ДДУ.

Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы – все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану.

В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры. Это правило работает и в обратную сторону.

Поскольку отделки в квартире нет, проверить работоспособность дверей, окон будет просто и быстро. На обмеры тоже не потребуется много времени. Очень внимательно следует изучить план квартиры и договор, чтобы проверить все то, что в квартире должно быть. Обращать внимание надо на:

  1. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должны виднеться черные следы поселившейся плесени и грибка.
  2. Разбитые окна застройщик обязан заменить за свой счет, сломанную дверь или замок отремонтировать или заменить, а кривые стены или растрескавшуюся стяжку исправить при возможности это сделать.

    Дольщик вправе не принимать квартиру с существенными изъянами и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, включая неустойку.

  3. Вентиляция должна быть исправной, что легко проверить обычной зажигалкой.
  4. Если в договоре указано наличие розеток и патронов под освещение – их работоспособность также не может вызывать каких-либо сомнений.

     

Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой занимает больше времени, поскольку в этом случае в ней уже есть все необходимое для финишного ремонта – оклейки стен обоями и укладки выбранного типа напольного покрытия. Лучше всего на такой осмотр пригласить профессионала, поскольку не всегда можно «увидеть» грубые недочеты, а специалист определит их даже при визуальном осмотре. В перечень для осмотра входят:

  1. Полы – стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, которая хорошо видна, так как выходит на стены. В обычных комнатах вместо нее укладывается звукоизоляция. Отсутствие того и другого – грубейшее нарушение. Также недопустим перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, а их легко выявить простым строительным уровнем.
  2. Стены нужно не только осмотреть, но и потрогать руками, поскольку они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, наплывы, пятна и прочие изъяны недопустимы.
  3. Потолок должен быть готов под покраску, а это означает, что его строители уже оштукатурили и зашпаклевали, а потом покрыли грунтовкой.

    Такая предчистовая отделка годится для любого типа последующей декоративной отделки. Высоту тоже самостоятельно следует измерить и сравнить с документами, занижение даже на 1 см – недопустимо.

  4. Отопление – оно должно быть уже полностью смонтировано и готово к использованию.

    Трубы обязательно ровные и без вмятин, радиаторы в указанном в документах количестве и закрепленные не менее, чем на 3 кронштейнах на стенах. Высота над полом каждого радиатора – 6 см, от стен – от 2,5 см, а от подоконника ниже не менее, чем на 5 мм.

    Если дом оказался подключен уже к отоплению (зима), то следует проверить наличие в нужном количестве и работоспособность всех терморегуляторов.

  5. Стояки водопровода и подачи горячей воды должны быть строго вертикальными, а также надежно закреплены специальными хомутами к стенам.

    В составе водомерного узла обязательно должны быть: фильтр грубой очистки воды, запорный кран и счетчик на воду. Может быть также установлен обратный клапан и дополнительная арматура.

    Запорные краны следует проверить на исправность, номер счетчика записать и показания, кран в раковине открыть и убедиться в наличии воды и в ее напоре, проверить стыки на герметичность, отсутствие потеков ржавчины и механических деформаций.

  6. Канализационный стояк тоже должен быть вертикальным и прикрепленным к стене хомутами.

    При установленном унитазе и ванне (душевой кабине) проверяются на герметичность все стыки.

  7. Вентиляцию можно быстро проверить листом бумаги – прилипший к вентрешетке листок явно покажет ее исправность, а в противном случае вентходы наверняка засыпаны строительным мусором, что устранить без разрушения стены почти невозможно.

  8. На вводном электрощите должны быть: автоматический выключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Номер и показания электросчетчика нужно переписать. Все установленные в комнатах розетки и выключатели электроприборами (зарядка мобильного телефона подойдет) проверяются на исправность, не должно быть нагрева и искрения.

    Лампочку полезно захватить с собой и вкрутить в патрон. Дверной звонок также должен работать.

  9. Если в квартире предусмотрено последующее подключение к слаботочным сетям (Интернет, кабельное телевидение, домофон и т.д.), то нужно убедить в наличии необходимых кабелей и их качестве (изоляция целая, нет перегибов).

  10. Качество монтажа окон и отделки откосов следует проверять очень тщательно. Бывает строители «забывают» подоконники, отливы, ручки и т.д. Все открывающиеся створки нужно по очереди открыть, проверить легкость их движения на петлях, исправность замков, наличие ключей к ним. Откосы на всех окнах должны быть плоскими, без кривизны. Верхний – горизонтальный или слегка приподнятый, боковые – вертикальные, нижний – горизонтальный.
  11. Двери должны не только легко открываться и закрываться, но и не иметь механических повреждений: сколов, царапин, вмятин, следов работы дрели или болгарки и т.д. В открытом состоянии створка не должна куда-либо самостоятельно двигаться, так как это указывает на плохую регулировку петель.

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи и жить. Поэтому тут осмотр должен быть самым придирчивым.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке и в случае черновой отделки. Не все можно оценить на глаз, поэтому лучше вооружиться инструментом, а еще лучше пригласить профессионального мастера-отделочника.

Он поможет найти реальные недочеты, чтобы после хозяину квартиры не пришлось переделывать безупречный на первый взгляд ремонт.

Какие документы брать на встречу с застройщиком?

Крайне важно на встречу с застройщиком придти всем, кто вписан в ДДУ. Отсутствие кого-либо не даст законным порядком подписать акт приемки, так как в него будут внесены имена и фамилии всех без исключения дольщиков.

Коль скоро так складываются обстоятельства, и кто-то из дольщиков не может придти на встречу (болен, немощен, проживает в ином городе и т.д.), следует заблаговременно найти доверенное лицо (им может быть адвокат), на чье имя оформить и нотариально заверить доверенность.

Об этом заранее сообщают застройщику, чтобы он смог переделать акт приема-передачи в соответствии с этими изменениями.

Встреча назначается в два этапа. Первая – на нее следует придти с оригиналом ДДУ, платежными квитанциями, чтобы произвести сверку. Назначить эту встречу застройщик обязан сам – выслать письмо с уведомлением всем дольщикам.

Таков порядок действий по закону. Самые ответственные компании рассылают своим клиентам смс-сообщения, либо звонят.

Но лучше всего держать «руку на пульсе» самостоятельно, наблюдая за страницей застройщика в соцсети, где обычно заблаговременно вывешиваются соответствующие объявления.

Вторая встреча произойдет в назначенное на первой встрече время уже непосредственно в квартире. На эту вторую встречу, как и на первую нужно взять паспорта, ДДУ, квитанции об оплате.

Важно: не подписывайте никаких документов до того, как лично осмотрите квартиру и остальные дольщики тоже. То, что устраивает вас, может не устроить их. Никто не сможет предъявить претензий строительной компании задним числом, когда акт приема-сдачи уже подписан сторонами и никакого дефектного акта к нему не приложено.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

В ДДУ всегда указана точная дата, когда застройщик обязан передать дольщику ключи от квартиры. По истечении этого времени строительная компания обязана выплатить клиентам неустойку. Указанная в ДДУ дата показывает, когда компания-застройщик должна получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если написано, что разрешение должно быть получено в I полугодии NNNN года, то это означает, что конечный срок – 30.06.NNNN года. Отсчет срока передачи квартир дольщикам начинается от даты получения этого разрешения, либо от последнего дня, когда это разрешение должно было быть получено.

Просрочка даже на 1 день дает право на взыскание неустойки.

Часто бывает так, что застройщик получает разрешение «в последнюю минуту», а потом начинает спешить с подписанием актов приемки-передачи. Это не повод для дольщиков соглашаться с застройщиком и быстренько подписывать приемо-сдаточные акты в ущерб своим интересам.

В ДДУ всегда указывается, в какой срок после получения разрешения на ввод дома застройщик обязан передать квартиру. Дата приемки проставляется в акте приема-передачи.

Если дольщик не подпишет акт, предъявив строительной компании перечень подлежащих устранению нарушений, значит, срок сдачи будет нарушен, поэтому тут есть все основания требовать полагающуюся неустойку.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?

Нарушение сроков сдачи квартиры – повод получить полагающуюся по закону неустойку. Для этого нужно написать претензию застройщику в 2 экземплярах. Один экземпляр передается застройщику, а на втором необходимо в приемной компании поставить штамп с датой. Ответ должен быть предоставлен заявителю в срок до 10 дней в письменной форме.

В лучшем случае застройщик пригласить заявителя в офис и предложит откупные. Чтобы не получить мизер вместо приличной суммы, лучше перед встречей посчитать, а сколько же по закону можно требовать в данном случае.

Формула выглядит так:

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры/100) * число дней просрочки

С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить по состоянию на текущий момент. Бывает, что за время просрочки ставка меняется. Тогда весь период просрочки разбивается на куски и по каждому из них считается отдельная цифра, а потом их просто складывают.

Важно: нельзя просто получить с застройщика деньги и уйти, следует заключить соглашение о выплате компенсации, оно составляется в письменной форме, подписывается сторонами и служит доказательством соблюдения установленного порядка досудебного урегулирования данного спора.

В тексте соглашения указываются реквизиты сторон, вписывается сумма неустойки, а также срок и порядок, в котором застройщик выплачивает дольщику оговоренные деньги.

Если же договоренности достичь не удалось, или застройщик отказался подписывать соглашение, тогда следует второй экземпляр письменной претензии прикрепить к исковому заявлению и подать его в суд, чтобы взыскать неустойку в судебном порядке.

В таком случае можно взыскать не только неустойку, но и штраф и все понесенные на судебный процесс издержки.

При каких недочетах нельзя подписывать акты?

При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит».

Права дольщиков на получение качественного жилья охраняются тремя законами:

  1. ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prinimat-kvartiru-u-zastrojshhika

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию – ЮК

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.

Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков  могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства.

Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам.

Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта.

Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке. Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам.

Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству.

После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта. Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено.

И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке.

При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

По закону, при нарушении срока передачи жилья, строительная фирма обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за один просроченный день. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку.

Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к.

строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии.

Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Нужно иметь в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить 333 статью ГК и уменьшить размер неустойки, если посчитает, что ее сумма несоразмерна убыткам, которые понес дольщик. Чтобы минимизировать риск снижения ее размера судом, необходимо подключить к делу грамотного юриста, который знает, как этого избежать. Кроме того, взыскание неустойки можно производить через Арбитраж, где 333 статья применяется очень редко.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами.

При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги.

Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте.

Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки.

Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки.

Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье.

Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами.

Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации.

Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры  застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса.

В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam

Что нужно для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Источник изображения: pinterest.ru

Ввод в эксплуатацию жилого дома – процедура, при которой фактически построенное здание, но пока не существующее по документам, юридически становится объектом недвижимости.

Положительный результат зависит от застройщика и объективности контрольно-надзорных органов.

Для получения разрешительных документов дом должен соответствовать проектной декларации, а застройщик – соблюдать последовательность правового алгоритма процесса.

Разберемся, какие государственные структуры контролируют качество строительства и принимают дом, что входит в пакет документации застройщика, как проходит сдача объекта и выдача ключей в 2019 году и есть ли у дольщиков право проверять действия сторон сдачи-приемки дома.

Обязанности застройщика

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…

» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) ввод дома в эксплуатацию определен как первый и необходимый шаг перед передачей квартир собственникам (ч. 2 ст. 8). Этот алгоритм является не просто набором шагов, а четким правовым механизмом.

Его порядок для застройщика и принимающей стороны установлен Градостроительным кодексом РФ (ст. 55).

Ключевые моменты действий по сдаче дома в эксплуатацию выглядят следующим образом:

  1. Провести в полном объеме комплекс инженерно-строительных работ, предусмотренных строительным разрешением и проектной документацией многоквартирного дома (далее – МКД). Речь идет о возможности полностью использовать функционал здания и обеспечить безопасность проживающих лиц. Мероприятия по благоустройству дворовой территории закон не запрещает провести позже.
  2. Получить от поставщиков ресурсов (электричества, газа, воды, тепла) заключение о соответствии коммуникаций техническим условиям и нормативам.
  3. Провести требуемые инженерно-технические испытания несущих конструкций и коммуникаций здания с фиксацией результатов. Обязательно проверяются показатели энергоэффективности объекта, его оснащенность требуемыми приборами учета, световая инсоляция жилых помещений, воздухообмен и вентиляция.
  4. Утвердить технический паспорт объекта недвижимости (на капитальные объекты строительства документ должен соответствовать нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После решения вопроса следует поставить здание на кадастровый учет.
  5. В отделе градостроительства администрации муниципалитета оформить почтовый адрес на МКД. До этого у дома был строительный адрес, который определял локацию проведения строительных работ.

Если все условия выполнены, собирается пакет документов, после чего застройщик обращается в контрольно-надзорные органы. Как устанавливает п. 2 ст. 55 ГрК РФ, это государственные инстанции, выдавшие разрешение на строительные работы. В случае с МКД передача в эксплуатацию проводится через исполнительные органы государственной власти субъекта РФ или муниципалитета.

Необходимые документы

Застройщику необходимо документально подтвердить правомерность деятельности, законность строительства, соблюдение технических норм и безопасность жилья в эксплуатации.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома понадобятся документы, установленные п. 3 ст. 55 ГрК РФ:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды с собственником земли, справки Росреестра на права собственности или подтверждение других законных форм владения);
  • разрешение на строительство МКД;
  • согласованный с администрацией градостроительный план с утвержденной локацией объекта недвижимости;
  • план земельного надела;
  • технический план МКД как объекта капитального строительства;
  • схемы расположения внутриквартирных и общедомовых коммуникаций; 
  • если застройщик работал по строительному подряду – акт приемки объекта второй стороной;
  • акт о соответствии здания техническим требованиям ГОСТов, регламентов, федеральным нормам (по результатам комиссионных испытаний);
  • заключение о соответствии дома проектной документации, нормам энергоэффективности, оснащенности приборами учета потребленных ресурсов.

Справка. Основной перечень не является исчерпывающим. Для учета всех характеристик объекта и постановки его на кадастровый учет принимающая сторона может затребовать иные бумаги.

При сборе документов закон пресекает «самодеятельность» исполнительных органов государственной власти. Список дополнений и оснований к их предоставлению устанавливается Правительством РФ – п. 4 ст. 55.

Сложность процедуры сдачи состоит еще и в том, что перед стартом строительства у компании на руках в основном разрешительная и уставная документация. Акты, технические экспертизы и заключения застройщик должен оформлять после выполнения определенного этапа работы.

Порядок ввода дома в эксплуатацию

Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:

  1. Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
  2. Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
  3. Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
  4. Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
  5. Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию.
    Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.

Интересное на сайте:

Как купить квартиру в новостройке у застройщика: порядок действий

Как правильно принять квартиру у застройщика

Приобретение жилья: новостройка или “вторичка”?

Ответственность за незаконный ввод

При выявлении нарушений ввод дома приостанавливается. Причины установлены в ст. 55 ГрК РФ:

  • неполный пакет документов, наличие просроченных бумаг или с признаками подделки;
  • несоответствие здания строительным нормам и техническим регламентам;
  • расхождение параметров готового здания с проектом;
  • отсутствие прав на земельный участок, расхождение разрешенного использования земли с категорией здания.

Застройщику дается время на устранение недоделок. Нечасто, но случается, что недобросовестные застройщики заселяют собственников даже в непринятое здание, «договариваются» о принятии дома с нарушениями.

При выявлении неправомерного принятия в эксплуатацию на виновных лиц накладываются штрафные санкции (ст. 9.5 КоАП РФ).

В ряде случаев для должностных лиц органов власти незаконная выдача разрешений на эксплуатацию МКД чревата уголовной ответственностью по ч. 1 ст. 285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями).

В зависимости от характера нарушений статья предусматривает санкции от штрафа в 80 000 рублей до реального лишения свободы сроком до четырех лет.

Дальнейшие действия

В трехдневный срок после получения разрешительных документов госкомиссия направляет все сведения по новому объекту в органы федерального строительного надзора.

МКД ставится на государственный учет, получает кадастровый и технический паспорта как объект капитального строительства. Заключается договор с управляющей компанией на оказание услуг по ремонту и содержанию МКД.

Справка. По закону начинать оформление квартир долевыми собственниками можно только после успешной сдачи и постановки дома на учет в кадастровом реестре.

Застройщик письменно уведомляет дольщиков о приемке дома, составляет график выдачи ключей:

  • собственник должен осмотреть помещение и убедиться в качестве работ, проверить соответствие результата проекту;
  • при наличии недостатков застройщик обязан их устранить;
  • стороны подписывают акт приема-передачи квартиры;
  • законному владельцу остается зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Только после завершения всех формальностей с передачей квартир собственник вправе приступать к обустройству жилья. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ новый объект недвижимости находится на гарантийном обслуживании в течение пяти лет с момента ввода в эксплуатацию.

Что важно учитывать

Требования к продолжительности каждого этапа:

  • время сдачи постройки компания указывает с точностью до квартала конкретного года;
  • на передачу ключей закон отводит еще 3-6 месяцев (в договоре долевого участия обычно указываются не конкретные даты, а продолжительность в месяцах).

Если зафиксированные договором сроки нарушаются, застройщик отвечает рублем. За каждый день задержки начисляется неустойка. Ее размер рассчитывается путем умножения стоимости жилья по ДДУ на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

В рамках договора застройщик вправе корректировать сроки ввода дома и передачи ключей без дополнительного уведомления дольщиков.

Пример из практики:

  1. В ДДУ указано, что объект запланировано сдавать в IV квартале 2019 года. Совершенно законно дата передачи дома может приходиться на октябрь, ноябрь или декабрь.
  2. По договору передача квартир проводится в течение трех месяцев после принятия новостройки в эксплуатацию. Этот период надо отсчитывать с реальной даты получения разрешения на ввод.

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/chto-nuzhno-dlya-vvoda-mnogokvartirnogo-doma-v-expluatatsiyu

Срок передачи квартиры дольщику после ввода в эксплуатацию

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта.

Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

В случае их наличия — устранение недостатков застройщиком и повторный осмотр квартиры.

  • Подписание акта приема-передачи и вручение ключей дольщику.
  • После передачи квартиры участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на переданный объект недвижимости. Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).

Срок передачи квартиры по 214-фз

  • состояние и наличие общедомового имущества:
  • лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства Согласно ст.

7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

  • условиям заключенного договора;
  • требованиям техническим регламентам;
  • проектной документации;
  • градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

Передача квартиры по договору долевого участия

Внимание

Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку. Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Важно

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Что делать, если претензия осталась без ответа? Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к.

Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).

  • После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
  • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
  • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Согласно п.

4 ст.

Срок ввода и срок передачи квартиры — это разные вещи?

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика.

Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании).
Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года.

После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Как происходит сдача дома в эксплуатацию, и сколько она продолжается Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д.

Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье. Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств.

Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации. Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса.

  • Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
  • За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства. Неустойка за просрочку по договору долевого участия Согласно п.
2 ст.

Кроме того, взыскание неустойки можно производить через Арбитраж, где 333 статья применяется очень редко.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами.

При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги. Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Источник: https://tk-advokat.ru/2018/04/21/srok-peredachi-kvartiry-dolshhiku-posle-vvoda-v-ekspluatatsiyu/

Юрист-консультант
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: