Снизить кадастровую стоимость земельного участка

Содержание
  1. Как уменьшить кадастровую стоимость
  2. Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости
  3. Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость
  4. Основания для оспаривания кадастровой стоимости
  5. Самостоятельная проверка
  6. Обращение в оценочную компанию
  7. Сбор документов
  8. Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
  9. Судебное разбирательство
  10. Вероятность успеха
  11. Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
  12. Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка
  13. Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде
  14. Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН
  15. Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость
  16. Шаг 4 — подать исковое заявление в суд
  17. Итоги
  18. Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности
  19. Порядок действий
  20. Как изменить кадастровую стоимость земельного участка
  21. Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю
  22. Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  23. Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка
  24. Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
  25. Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка
  26. Как производится расчет
  27. Где производится уменьшение кадастровой стоимости
  28. Кто может обратиться за снижением стоимости земли
  29. В каких случаях можно оспорить стоимость объекта
  30. Алгоритм и порядок действий
  31. Снижение кадастровой стоимости в суде происходит в следующем порядке:
  32. Примеры дел по пересмотру кадастровой стоимости
  33. Преимущества юридического сопровождения дела по уменьшению кадастровой стоимости ЗУ

Как уменьшить кадастровую стоимость

Снизить кадастровую стоимость земельного участка

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Источник: https://Oformovich.ru/obshie/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost.html

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Снизить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Снизить кадастровую стоимость земельного участка

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника.

В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли.

Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии.

По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога.

Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога.

Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Снизить кадастровую стоимость земельного участка

Загрузка…

Для учета в масштабах государства различной недвижимости, по закону должны быть проведены рыночная и кадастровая оценки. В первом случае расчет в обязательном порядке производится с анализом сложившейся конъюнктуры.

Кадастровая стоимость земли – это результат оценки, проведенной по определенной методологии, по решению госорганов. Она может отклоняться от рыночной (как вверх, так и вниз).

Собственники хотят выяснить, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, чтобы пропорционально снизилась налоговая база.

Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка

В идеальной ситуации такое оценивание по своему значению не отличается от полученной цифры в заключении независимого эксперта (его оценка называется рыночной ценой). Однако же на практике чаще всего они будут отличаться в большую или меньшую сторону. На итоговый точный результат кадастровой оценки дома и надела влияют разные факторы. Для земельного участка основными являются:

  • его величина;
  • категория, к которой он относится;
  • расположение конкретного участка;
  • цена других участков в конкретном районе и т.д.

Важно! Полученный при оценке результат зависит также от того, какой метод выбирает специалист.

Доходный метод предполагает, что подсчитывается размер прибыли, которую можно получить от эксплуатации участка, а также ее дальнейший прирост. Сравнительный метод это проведение анализа по имеющимся сведениям.

Затратный метод это экспертная оценка участка. При этом кадастровый инженер может использовать как один подходит, так и их совокупность.

Как производится расчет

Инструкция по расчету предполагает использование формулы, где площадь угодий (П) умножают на сумму Ки и Кл (наличие инфраструктуры и специфический фактор), а затем полученное произведение умножают на переходной коэффициент Кп. Коэффициенты Ки и Кл рассчитываются в рублях на кв. метр.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

Чтобы понять, как снизить полученную кадастровую стоимость земельного участка, нужно разобраться в том, куда следует обращаться по такому вопросу. Право на переоценку имеют как предприятия и организации, так и частные лица. Для этого нужно подавать документы в суд или в спецкомиссию при Росреестре. Но для разных заявителей есть отличия в процедуре:

  1.  Юридические лица в обязательном порядке сначала пишут заявление, подаваемое в спецкомиссию – но исключительно тогда, когда кадастровая стоимость была определена до 2017 года. Если же оценка производилась позже, можно обойтись без комиссии и оспорить сразу в суде.
  2.  Физические лица действуют по упрощенной схеме, им можно сразу подавать судебный иск, минуя описанный выше этап. Они могут обратиться для начала и в Росреестр, и если упомянутая комиссия откажет, то тогда можно обжаловать ее решение в судебном порядке.
  3.  Если земля используется как объект договора аренды, то оспаривать ее прописанный в документации результат кадастровой оценки тоже можно в Росреестре или в суде в описанном выше порядке. Разница заключается только в том, от чьего лица это будет делаться.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли

Участок это недвижимое имущество, за которое нужно платить налоги, а они определяются исключительно величиной кадастровой стоимости.

Если оно находится в аренде, то сумма арендной платы также определяется в соответствии с этим показателем.

Исходя из этого, обратиться за пересмотром кадастровой стоимости может как хозяин недвижимого имущества, так и его арендатор. Также это может за них делать их законный представитель.

Важно! Обращаясь в Росреестр или суд, арендатор или собственник в пакет своих документов вкладывают не только документы на землю, но и собственный гражданский паспорт. Если такими вопросами занимается доверенное лицо, то у него должна быть доверенность. Арендатору, помимо всего прочего, нужно предъявить еще разрешение от владельца объекта.

В каких случаях можно оспорить стоимость объекта

Какие бы то ни было коррективы, в том числе и повышение кадастровой стоимости объекта, возможно в тех случаях, когда имеющиеся результаты нарушают законные права собственника.

Основанием для этого являются либо допущенные технические и методологические ошибки, либо использование неправильных сведений в документации о параметрах объекта недвижимости при проведении работ, либо факт установления на тот же момент рыночной стоимости.

Алгоритм и порядок действий

Пошаговый алгоритм действий при рассмотрении дела спецкомиссией будет следующим:

  1. Сначала готовят заявление установленной формы, в котором указывают данные заявителя, сведения о недвижимом имуществе и причины, по которым кадастровая стоимость должна быть пересмотрена. К этому заявлению подают в качестве доказательства копии документации на имущество (независимо от того, является ли данное лицо собственником), выписку из ЕГРН, в которой указаны действующие на данный момент результаты оценки, документальный отчет о рыночной стоимости. Если кадастровую стоимость нужно повысить или понизить, предоставляют документы, подтверждающие такую необходимость, например, из-за недостоверности указанных ранее сведений. Комиссия наделена правом не брать в работу заявление из-за отсутствия требуемых документов, а также в случае, если ранее была определена кадастровая цена в размере рыночного показателя.
  2. На следующей стадии определяется день заседания комиссии. Уведомление об этом физ лица и компании, подавшие заявление, получают в течение семи рабочих дней от момента приема заявления. Всего на рассмотрение вопроса отводится 30 дней. Если у заявителя нет возможности принимать непосредственное участие в заседании, остается только подождать решения комиссии или отказа.
  3. По результатам рассмотрения заявления и доказательной базы комиссия либо решает одобрить официально изменение стоимости, либо лицу, написавшему заявление, будет отказано в пересмотре суммы. После этого решение в течение пяти рабочих дней доводится до нужного управления Росреестра.

Иногда дело не ограничивается рассмотрением документов комиссией. Если произойдет резкое снижение стоимости, это может вызвать неодобрение и ответную реакцию со стороны заинтересованных лиц. И в такой ситуации нужно быть готовым к оспариванию стоимости в судебном порядке, причем иск будут подавать уже они, то есть в данном случае госорганы.

Снижение кадастровой стоимости в суде происходит в следующем порядке:

  1.  На первом этапе пишут исковое заявление это можно сделать самостоятельно или с помощью юриста. Иск может делать упор только на то, чтобы снизить стоимость, но если уже был получен отказ от комиссии, то в заявлении истец указывает, что хочет его оспорить.

    Второй стороной в процессе выступают госорганы, установившие кадастровую стоимость земли или здания. К иску прикладывают правоустанавливающие документы и другие бумаги, имеющие отношение к данному вопросу. Кроме того, нужно уплатить госпошлину (300 рублей) и приложить к заявлению квитанцию.

  2.  С уже собранной документацией обращаются в суд (города федерального значения, области, края и т.д.). Важно соблюдать сроки. Составить иск и прийти с ним в суд можно не позже 5-ти лет с момента, как результаты кадастровой оценки были внесены в ЕГРН.

    Есть и другие ограничения в течение трех месяцев от момента, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. Это касается случаев, когда в суде обжалуют решение комиссии.

  3.  Проводятся заседания суда, в которых должен принимать участие заявитель или лицо, получившее от него доверенность.

Суд может вынести решение об увеличении или уменьшении кадастровой стоимости. Причем в резолютивной части решения уже должна стоять новая цена. После этого новая стоимость будет использоваться для начисления налоговых платежей, начиная с той даты, с которой раньше брали для расчетов предшествовавшие экспертные все данные.

Примеры дел по пересмотру кадастровой стоимости

Судебная статистика показывает, что уменьшать кадастровую стоимость чаще всего стремятся юр. лица. И примерно в 97% случаев происходит ее уменьшение – об этом говорят данные Верховного суда.

Это возможно и для физ. лиц, владеющих домами и участками.

Особенно активно пересматривают в суде этот показатель в Москве, поскольку там он часто является завышенным, в том числе и в целях налогообложения.

При этом практика показывает, что некоторые компании готовы дойти даже до Верховного суда. Например, в 2018 году это сделали девять фирм, которые до этого обращались в городской суд.

Эта судебная инстанция посчитала, что права предприятий не были нарушены, причем отказ был дан по формальным основаниям. Тогда упомянутые девять предприятий обжаловали решение в Верховном суде.

Впрочем, в большинстве случаев до этого не доходит, и уже в первой судебной инстанции сумму пересмотрят, если все документы будут в порядке.

Проще всего добиться пересмотра в свою пользу, если была допущена техническая ошибка, например, неправильно определены границы земельного участка. Больше сложностей возникает с пересмотром, если ошибки были допущены в других критериях.

Преимущества юридического сопровождения дела по уменьшению кадастровой стоимости ЗУ

Самостоятельная подача документов в комиссию или судебную инстанцию чревата тем, что заявитель не выполнит всех условий, не сможет предоставить нужные бумаги или нарушит сроки обращения. В таком случае комиссия может просто отклонить его заявление. Главное преимущество юридического сопровождения состоит в том, что все документы будут оформлены по правилам и поданы с соблюдением сроков.

Кроме того, опытный юрист может сразу оценить экономический эффект от оспаривания имеющегося показателя и сказать, насколько выгодным будет пересмотр. Ведь всегда есть риск того, что рыночная цена окажется даже выше. Грамотное юридическое сопровождение это возможность сэкономить время и деньги.

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D1%88%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%83%D1%8E-%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/

Юрист-консультант
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: