Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

Содержание
  1. Будьте внимательны! Как правильно сдать квартиру в аренду или найм и оформить документы в соответствии с законом
  2. Стороны
  3. Аренда или найм?
  4. Самостоятельно
  5. Через агентство
  6. По доверенности
  7. Длительный
  8. Краткосрочный
  9. Как оформить официально — по закону
  10. Договор
  11. Стандартный
  12. С залогом
  13. Расторжение
  14. Акт приема-передачи
  15. Расписка
  16. Акт возврата
  17. Согласие
  18. Супруга
  19. Соседей
  20. Банка (если в ипотеке)
  21. Физическое лицо = 13%
  22. ИП
  23. Как защитить имущество?
  24. Как подстраховаться от исков соседей?
  25. Можно ли работать безопасно без договора?
  26. Риски
  27. Штраф
  28. Кто оплачивает коммунальные услуги?
  29. Могут ли квартиранты отобрать жилое помещение?
  30. Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
  31. Зачем сдавать квартиру «в белую»
  32. Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
  33. Новый способ легализации арендодателей
  34. Что выгоднее?
  35. Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы
  36. Заключение договора
  37. Гарантии платежа
  38. Срок действия договора
  39. Подтверждение оплаты
  40. Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты
  41. Оплата НДФЛ
  42. Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
  43. Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году
  44. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году
  45. Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
  46. Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
  47. Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
  48. Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря
  49. Маленькие помощники налоговой
  50. Все бдят
  51. Меня поймали. Что дальше?
  52. Суд разберется
  53. Суд проигран. В тюрьму?

Будьте внимательны! Как правильно сдать квартиру в аренду или найм и оформить документы в соответствии с законом

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

Ежедневно в каждом городе тысячи собственников сдают недвижимость в аренду или заключают соглашение найма.

Давайте разберемся, какие же подводные камни таятся в организации сделки, и так ли необходимо оформлять договор между сторонами?

Скрыть содержание

Стороны

Договорам найма жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ:

  • Человек, сдающий квартиру или её часть в пользование другому лицу называется наймодатель.
  • Гражданин, получающий объект для проживания — наниматель.

Аренда или найм?

В гражданском законодательстве, в отличие от обывательской практики, понятия аренды и найма жилого помещения не идентичны. Отличия и юридические тонкости:

  • найм предоставляется физическому лицу, договор аренды заключается с организацией-юридическим лицом;
  • предмет договора найма — только жилое помещение, аренда оформляется на любое имущество;
  • наименования сторон договора различаются. В аренде во взаимоотношения вступают арендодатель и арендатор, в найме — наймодатель и наниматель;
  • сделки по найму регламентируются главой 35 ГК РФ, по аренде — 34 ГК РФ.

Внимание: Узнайте подробнее о том чем отличается найм от аренды.

Самостоятельно

Наймодатель собственными силами осуществляет поиск претендента, готовит документы и заключает договор найма. 80% владельцев недвижимости работают именно так.

Через агентство

Это экономия времени на поиск нанимателя, юридическая и информационная поддержка.

К минусам относят риск взаимодействия с недобросовестными агентами, навязывание ускоренного проведения сделки без достаточного времени на обдумывание и проверку кандидата в жильцы.

Справка: Как правило, собственник не оплачивает работу агента, а комиссия ложится на плечи нанимателя. Узнайте подробнее.

Заключается договор оказания услуг, где прописывается перечень прав и обязанностей, а также размер комиссии. Последующий договор найма заключается между наймодателем и нанимателем. Агентство не участвует в соглашении.

По доверенности

В доверенности следует прописать какие конкретно действия вправе осуществлять представитель.

Документ заверяется нотариально.

В договоре найма следует указать, что сторона-наймодатель выступает на основании доверенности.

Подробнее тут.

Длительный

Действует от 1 года до 5 лет. Если соглашением не установлено на какой конкретно срок передается объект недвижимости, то договор действует максимально возможное время.

Для договоров аренды лимитов по срокам законодательством не установлено. Срок сдачи регулируется непосредственно самим документом.

Краткосрочный

Как для соглашения о найме, так и для аренды краткосрочный срок действия составляет менее 1 года.

Здесь статья эксперта о посуточной аренде. О продлении договоров (пролонгации) можно узнать по этой ссылке.

Как оформить официально — по закону

Правила и алгоритм легальной работы:

  1. Подать объявление на сайты объявлений или в газеты. Для Авито потребуется сделать фото с ID;
  2. Прием предложений и рассмотрение кандидатур, демонстрация объекта недвижимости;
  3. Заключение договора на оптимальный срок;
  4. Оформление акта приема-передачи;
  5. При необходимости регистрация договора в Росреестре (если заключается договор аренды сроком более 1 года. В иных случаях, а также для договора найма регистрация не обязательна).

Договор

Первоочередной документ, в котором указываются права и обязанности сторон, а также все условия соглашения.

Заключается в письменной форме сторонами или их доверенными лицами.

Справка: Регистрации и нотариального заверения договор найма не требует.

Узнайте как правильно оформить договор найма.

Стандартный

Срок действия стандартного соглашения сторон составляет от 1 года и до 5 лет.

С залогом

При обеспечении обязательств нанимателя указывается сумма и порядок предоставления и возврата залога. Подробности здесь.

Расторжение

Узнайте как расторгнуть договор в этой статье.

Акт приема-передачи

Акт приема передачи фиксирует передачу жилого помещения от собственника нанимателю. С момента подписания начинается отсчет срока пользования жильем. В документе прописывается перечень имущества, находящегося в квартире, его состояние.

Оформление акта не является обязательным. Документ полезен при возникновении споров относительно наличия и состояния имущества наймодателя.

Подписывается сторонами после осмотра жилой площади, при передаче ключей после или во время заключения основного договора.

Подробно про акты и описи говорим здесь.

Расписка

Оформляется при внесении залоговых средств или при оплате аренды наличными средствами в качестве подтверждения получения суммы наймодателем. Составляется и подписывается им непосредственно в момент получения денег.

Узнайте как правильно составить документ.

Акт возврата

Документ составляется сторонами после осмотра жилого помещения при прекращении отношений. Необходим для фиксации состояния имущества наймодателя.

Нажмите здесь, чтобы узнать детали.

Согласие

При передаче прав пользования на недвижимость встает вопрос о необходимости согласия заинтересованных лиц.

Супруга

Поскольку сдача жилья в аренду юридическому лицу относится к форме распоряжения имуществом, то при аренде недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, потребуется согласие мужа или жены. Документ необходимо заверить в нотариальном порядке.

Важно: Если речь идет о найме, то согласие супруга не относится к обязательным документам.

Соседей

Законодательством не установлена обязанность собственника квартиры и комнаты в коммуналке, заручаться согласием на распоряжение имуществом от соседей.

Банка (если в ипотеке)

Нажмите, чтобы узнать как сдать ипотечную квартиру.

Физическое лицо = 13%

Денежные средства, получаемые по договору найма или аренды, относятся к доходу, поэтому подлежат налогообложению.

Физические лица оплачивают стандартный НДФЛ от суммы полученных по договору найма средств. Отражается доход и начисленный на него налог в справке 2-НДФЛ.

ИП

Если наймодателем выступает индивидуальный предприниматель, то налоговая ставка будет зависеть от используемой им системы налогообложения.

Как защитить имущество?

Собственник вправе получить возмещение вреда нанесенного имуществу. Как обойти подводные камни:

  1. Предусмотреть внесение нанимателем залога. Чаще всего сумма обеспечительных средств равна или кратна месячному платежу. См. здесь договор со страховым депозитом;
  2. Подписать акт приема-передачи имущества с подробной описью имущества и его состояния;
  3. Приложить к договору актуальные фото собственности с указанием даты съемки.

Как подстраховаться от исков соседей?

Для того, чтобы предотвратить риск возмещения убытков соседям, собственник вправе заключить договор страхования гражданской ответственности.

Сторонами соглашения выступают собственник и страховая компания.

Получатели премии в случае наступления страхового случая — соседи.

На свое усмотрение страхователь определяет риски. Их количество влияет на конечную стоимость полиса.

Можно ли работать безопасно без договора?

Законодательство РФ не устанавливает ответственности непосредственно за сдачу недвижимости в наем без договора. То есть отношения без оформления документов возможны. Санкции предполагаются за неуплату налогов в бюджет при получении дохода.

Риски

Документальное оформление взаимоотношений сторон минимизирует риски как собственника, так и нанимателя. Первому гарантируется право получения ежемесячной оплаты в установленный срок и в определенном размере. Второй фиксирует право проживания на указанный договором срок.

Штраф

Ответственность за уклонение от уплаты налога определена Налоговым Кодексом РФ и составляет 20% от суммы неоплаченных средств и 40% при намеренности таких действий.

Кто оплачивает коммунальные услуги?

Оплата может включаться в сумму ежемесячной арендной платы, а может вноситься нанимателем самостоятельно на основании платежных документов, предоставленных собственником.

Важно: Порядок организации платежей прописывается сторонами в договоре найма.

Могут ли квартиранты отобрать жилое помещение?

Миф о том, что наниматели могут претендовать на распоряжение собственностью наймодателя не имеет законных оснований. По договору найма жильцы получают только права пользования в части проживания.

Однако не исключены мошеннические действия недобросовестных лиц с недвижимостью. К примеру сдача ее в поднаем без ведома собственника или получение задатка или аванса за продажу объекта. Так или иначе все эти преступления не отражаются на праве собственности владельца.

Временную регистрацию квартирантов обсуждаем в отдельной статье.

Найм жилого помещения остается одним из самых распространенных имущественных сделок граждан. Все чаще отношения сторон получают юридическое оформление, что гарантирует обеспечение прав сторон договора и выгодно всем участникам правоотношений.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

Последнее обновление: 27.03.2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед).

Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.

Все  эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт – какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации.

тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат льготные налоговые ставки! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),

Источник: http://juresovet.ru/sdacha-kvartiry-v-arendu-nalog-s-arendy-dokumenty-deklaraciya/

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.

С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.

Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/nalog-za-sdachu/

Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

Многие владельцы жилья до сих пор уверены, что платить налоги со сдачи его в аренду не обязательно, потому что “никто же не узнает”.

Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих найти хитрых арендодателей и взыскать с них по полной.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”, на чем “палятся” неплательщики, как их находят и что делать, если ты на самом деле ни в чем не виноват.

Маленькие помощники налоговой

Прежде чем предъявлять претензии незадачливому арендодателю, скрывающему доходы, налоговые органы ведут большую работу по поиску “жертвы”.

На практике этот процесс практически никогда не выглядит как тотальный поквартирный обход, так что не стоит думать, что если к вам ни разу никто не заходил с вопросами, то и волноваться не о чем.

У налоговых служб разработаны прекрасные алгоритмы работы с самой разной информацией, а главное – большое количество добровольных информаторов.

Практика проведения рейдов для выявления фактов нелегальной сдачи квартир несколько лет назад применялась в регионах, уточняет управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов. Возможно, в ближайшее время данную обязанность на законодательном уровне возложат на управляющие компании, предполагает он.

Разведенные супруги зачастую заинтересованы, чтобы “вывести на чистую воду” бывшего члена семьи, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро Санкт-Петербурга “Торн” Павел Астапенко. Угроза может исходить также от конкурентов или бывших партнеров, если, к примеру, арендодатель занимается бизнесом.

Если жилье досталось по наследству, то таким заинтересованными лицами могут быть не включенные в завещание наследники, продолжает он.

Наконец, источником информации может стать сам арендатор, затаивший обиду на собственника, скажем, за то, что его не зарегистрировали по месту пребывания, или с которого удержали деньги за испорченное имущество, предупреждает адвокат.

Ну и, конечно, всегда работают письма и звонки от иных лиц, добавляет, партнер и руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

Недовольные соседи, мстительная бабушка с первого этажа, которая все про всех знает, обычные недоброжелатели могут направить в налоговую инспекцию заявление в свободной форме о том, что вы сдаете квартиру в аренду, минуя уплату налогов.

Такое обращение может стать основанием для приглашения в налоговую для дачи пояснений относительно спорной ситуации, предупреждает она.

Аналогичным образом налоговая служба получает информацию от управляющих компаний, которые в дополнение к объективным факторам сдачи квартиры (присутствие в доме ранее незнакомых лиц) могут предоставить информацию о нетипичном и чрезмерном потреблении воды или электроэнергии в потенциально сдаваемом помещении, добавляет заместитель председателя МКА “Центрюрсервис”, адвокат Илья Прокофьев.

“Существуют и довольно курьезные случаи, когда сам собственник обращает на свою квартиру внимание, например, путем обращения в суд с целью взыскания задолженности с квартиросъемщика”, – отмечает Прокофьев.

Илья Прокофьев

Заместитель председателя МКА “Центрюрсервис”

Кроме того, говорит Астапенко, отличными источниками информации для налоговой служат объявления на сайтах типа “Авито”, “Циан” и “Домофонд”, а также сайты крупных агентств недвижимости и налоговые проверки риелторов, у которых хранится информация о заключенных при их посредничестве договорах аренды квартир.

Все бдят

Не нужно думать, что налоговая узнает о неплательщиках только благодаря “бдительным гражданам”. На самом деле есть множество фактов, которые дают повод заподозрить гражданина в сокрытии доходов.

Во-первых, это информация от участковых, которые обычно неплохо знают, кто и где живет, кто сдает недвижимость, объясняет партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Ксения Казакова. Во-вторых, информацию из банка.

Если раз в месяц на карточку человека поступает примерно одна и та же сумма, и это не 3-5 тысяч рублей, налоговый орган может вызвать получателя денег на беседу, чтобы выяснить происхождение этих средств, говорит она.

Данные от самого арендатора, который может предоставить информацию в бухгалтерию своего работодателя, если условия его найма на работу предусматривают компенсацию оплаты жилья, либо направить данные в налоговую инспекцию по собственной инициативе в случае конфликта с собственником квартиры, продолжает Казакова.

Кроме того, послужить поводом для подозрения у налоговых органов могут данные ЕГРН, согласно которым один и тот же человек владеет несколькими квартирами. В таких случаях налоговый орган может предположить, что владея несколькими объектами недвижимости, некоторые из них используются собственником с целью извлечения прибыли, объясняет Прокофьев.

Также активно используется база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания. Налоговая служба проверяет, учтены ли данные квартиры в числе сдаваемых объектов, отмечает Астапенко. А еще может быть использован запрос в высшие учебные заведения о студентах, арендующих квартиры.

Меня поймали. Что дальше?

Нужно понимать, что все перечисленные выше методы сбора информации являются лишь первым этапом взаимодействия налоговой с неплательщиком. Проще говоря, благодаря этим сведениям она его заподозрит, но еще не обвинит.

По закону налоговая вправе вызвать, а налогоплательщик обязан явиться и дать пояснения по вопросам, касающимся налогообложения, отмечает Астапеко.

Если налоговая служба посчитала, что у вас есть незадекларированные доходы и вызывает на дачу пояснений, не игнорируйте этот вызов. Представьте письменные пояснения. Лучше через канцелярию.

Если есть подтверждающие документы, то приложите их копии к пояснению. Возможно, вам удастся убедить инспектора, и претензии в неуплате налога отпадут, подсказывает он.

Надо понимать: чтобы оказаться в суде, налогоплательщик сначала должен пройти весь путь досудебного обжалования, подчеркивает Болдинова.

“Инспекция может предложить вам уплатить налог добровольно, вызвав вас на так называемую комиссию по урегулированию задолженностей”, – объясняет она. Однако если вы хотите оспорить их выводы, соглашаться с инспекцией на такой комиссии не нужно.

Налог может быть доначислен только в ходе камеральной или выездной налоговой проверки за конкретный налоговый период.

По итогам проверки сначала составляется акт, на который налогоплательщик может (и должен!) представить возражения и доказательства того, что выводы инспекции неверны, говорит Болдинова.

По итогам рассмотрения возражений налогоплательщика и материалов проверки составляется решение, которым налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности (или напротив, не привлекается, если инспекция согласилась с его позицией).

Негативное решение налогоплательщик может обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем – в суд.

Чем активнее ваша позиция на этой стадии, чем больше доказательств своей правоты вы представите, тем больше шансов, что вам не придется встречаться с инспекцией в суде, объясняет эксперт.

Суд разберется

Часто люди, которых налоговая подозревает в сокрытии доходов, готовы противостоять ей до конца либо действительно ни в чем не виноваты. В обоих случаях им предстоит встреча в суде.

Налоговому органу в суде будет необходимо предоставить доказательства получения вами денежных средств от сдачи жилья в аренду (расписки, переводы на банковскую карту и прочее), объясняет Астапенко.

Суд установит, соответствует ли действительности информация о налогооблагаемом доходе и должны ли вы оплатить какие-либо налоги. “Не нужно бояться суда, далеко не каждый спор выигрывают налоговые органы” – подбадривает он.

Кроме того, любое решение суда возможно обжаловать в вышестоящие инстанции.

Если собственник жилья сдавал его без цели получения денег, например, пустил пожить родственников или друзей, это тоже придется доказать, хотя по факту именно на налоговом органе лежит обязанность по доказыванию наличия незадекларированных доходов.

В суде физическому лицу нужно обосновать источники получения дохода, представить доказательства родственных или дружеских отношений с лицами, проживающими в квартире (например, для подтверждения дружеских отношений можно показать фотографии прошлых лет, выписку из диплома, подтверждающую учебу в одном университете в определенное время), отмечает Бегунов.

“Без наличия совокупности доказательств незаконного сокрытия доходов и неуплаты налогов налоговый орган не сможет привлечь к ответственности”, – подчеркивает он.

Однако это не стоит использовать как тактику защиты в случае, если вы все-таки получали деньги с арендатора, предупреждают эксперты.

В ситуациях, когда сам факт использования квартиры подтверждается документами или показаниями свидетелей, отсутствие доказательств получения денежных средств может оказать налогоплательщику плохую услугу, подчеркивает Казакова.

Так, обиженный арендатор может назвать на допросе цифры, весьма далекие от реальности.

Налоговый орган при расчете ваших налоговых обязательств может воспользоваться данными о рыночных ценах на аренду подобной недвижимости в вашем городе, и эти цены могут оказаться намного выше тех, о которых собственник договорился с арендатором, объясняет она.

Бытует мнение, что отсутствие договора и расчеты исключительно наличными делают доход “недоказуемым”, однако это не совсем так, предупреждают эксперты.

В случае отсутствия договора с арендатором налоговому органу будет сложнее доказать факт уклонения от налогов, говорит Бегунов. Однако совокупность иных выявленных доказательств получения дохода послужит основанием предположить умышленность в действиях физического лица по сокрытию дохода (в том числе несоставление письменного договора), и штраф увеличится с 20% до 40%, предупреждает он.

Суд проигран. В тюрьму?

Если арендодатель проиграл суд налоговой, в тюрьму его, скорее всего, не посадят, так как уголовная ответственность предусмотрена за уклонение от уплаты налогов физическими лицами в крупном и особо крупном размере, успокаивает председатель МГКА “Власова и партнеры” Ольга Власова.

Однако ему придется оплатить 13% налога от дохода, а также виновное лицо будет привлечено к налоговой ответственности в виде уплаты пени и штрафов.

Чтобы собственнику грозило тюремное заключение, сумма неуплаченного НДФЛ в течении трех лет подряд должна составить более 900 тысяч рублей (это и есть “крупный размер”) или 4,5 миллиона рублей (особо крупный размер), уточняет Астапенко.

Максимальные санкции по данной статье составляют до одного года лишения свободы (крупный размер) или до трех лет лишения свободы (особо крупный размер).

Если же физическое лицо совершило такое правонарушение впервые и полностью уплатило сумму недоимки по налогу, а также пени и штрафы, то к уголовной ответственности его не привлекут, успокаивает он.

Для сравнения, сейчас сдавать квартиру вполне легально можно всего за 4% доходов – такой эксперимент, направленный на вывод арендного бизнеса из тени, проводится в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – и продлится год, комментирует Власова.

Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги, резюмирует она.

Источник: https://realty.ria.ru/20200226/1565236420.html

Юрист-консультант
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: