Сдача в аренду квартиры налог

Содержание
  1. Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря
  2. Маленькие помощники налоговой
  3. Все бдят
  4. Меня поймали. Что дальше?
  5. Суд разберется
  6. Суд проигран. В тюрьму?
  7. Пошаговая инструкция: как платить налог со сдачи квартиры
  8. Подробная инструкция, как платить налог с аренды квартиры
  9. Какие документы требует ФНС?
  10. Есть ли выгода в оформлении ИП для аренды жилья?
  11. Стоит ли оформлять патент?
  12. Насколько выгоден режим самозанятости?
  13. Важно помнить
  14. Больше полезных материаловв нашем блоге
  15. Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
  16. Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году
  17. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году
  18. Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
  19. Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
  20. Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
  21. Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы
  22. Заключение договора
  23. Гарантии платежа
  24. Срок действия договора
  25. Акт приема-передачи
  26. Подтверждение оплаты
  27. Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты
  28. Оплата НДФЛ
  29. Налог при сдаче квартиры в аренду в 2019 году: основные варианты его уплаты и размер взносов
  30. Законодательное регулирование
  31. Основные варианты уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду
  32. Уплата НДФЛ
  33. Упрощенная система налогообложения для ИП
  34. Налог на профессиональный доход
  35. Какие санкции предусмотрены за неуплату налогов
  36. Как налоговая служба может узнать о сдаче квартиры

Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря

Сдача в аренду квартиры налог

Многие владельцы жилья до сих пор уверены, что платить налоги со сдачи его в аренду не обязательно, потому что “никто же не узнает”.

Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих найти хитрых арендодателей и взыскать с них по полной.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”, на чем “палятся” неплательщики, как их находят и что делать, если ты на самом деле ни в чем не виноват.

Маленькие помощники налоговой

Прежде чем предъявлять претензии незадачливому арендодателю, скрывающему доходы, налоговые органы ведут большую работу по поиску “жертвы”.

На практике этот процесс практически никогда не выглядит как тотальный поквартирный обход, так что не стоит думать, что если к вам ни разу никто не заходил с вопросами, то и волноваться не о чем.

У налоговых служб разработаны прекрасные алгоритмы работы с самой разной информацией, а главное – большое количество добровольных информаторов.

Практика проведения рейдов для выявления фактов нелегальной сдачи квартир несколько лет назад применялась в регионах, уточняет управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов. Возможно, в ближайшее время данную обязанность на законодательном уровне возложат на управляющие компании, предполагает он.

Разведенные супруги зачастую заинтересованы, чтобы “вывести на чистую воду” бывшего члена семьи, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро Санкт-Петербурга “Торн” Павел Астапенко. Угроза может исходить также от конкурентов или бывших партнеров, если, к примеру, арендодатель занимается бизнесом.

Если жилье досталось по наследству, то таким заинтересованными лицами могут быть не включенные в завещание наследники, продолжает он.

Наконец, источником информации может стать сам арендатор, затаивший обиду на собственника, скажем, за то, что его не зарегистрировали по месту пребывания, или с которого удержали деньги за испорченное имущество, предупреждает адвокат.

Ну и, конечно, всегда работают письма и звонки от иных лиц, добавляет, партнер и руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

Недовольные соседи, мстительная бабушка с первого этажа, которая все про всех знает, обычные недоброжелатели могут направить в налоговую инспекцию заявление в свободной форме о том, что вы сдаете квартиру в аренду, минуя уплату налогов.

Такое обращение может стать основанием для приглашения в налоговую для дачи пояснений относительно спорной ситуации, предупреждает она.

Аналогичным образом налоговая служба получает информацию от управляющих компаний, которые в дополнение к объективным факторам сдачи квартиры (присутствие в доме ранее незнакомых лиц) могут предоставить информацию о нетипичном и чрезмерном потреблении воды или электроэнергии в потенциально сдаваемом помещении, добавляет заместитель председателя МКА “Центрюрсервис”, адвокат Илья Прокофьев.

“Существуют и довольно курьезные случаи, когда сам собственник обращает на свою квартиру внимание, например, путем обращения в суд с целью взыскания задолженности с квартиросъемщика”, – отмечает Прокофьев.

Илья Прокофьев

Заместитель председателя МКА “Центрюрсервис”

Кроме того, говорит Астапенко, отличными источниками информации для налоговой служат объявления на сайтах типа “Авито”, “Циан” и “Домофонд”, а также сайты крупных агентств недвижимости и налоговые проверки риелторов, у которых хранится информация о заключенных при их посредничестве договорах аренды квартир.

Все бдят

Не нужно думать, что налоговая узнает о неплательщиках только благодаря “бдительным гражданам”. На самом деле есть множество фактов, которые дают повод заподозрить гражданина в сокрытии доходов.

Во-первых, это информация от участковых, которые обычно неплохо знают, кто и где живет, кто сдает недвижимость, объясняет партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Ксения Казакова. Во-вторых, информацию из банка.

Если раз в месяц на карточку человека поступает примерно одна и та же сумма, и это не 3-5 тысяч рублей, налоговый орган может вызвать получателя денег на беседу, чтобы выяснить происхождение этих средств, говорит она.

Данные от самого арендатора, который может предоставить информацию в бухгалтерию своего работодателя, если условия его найма на работу предусматривают компенсацию оплаты жилья, либо направить данные в налоговую инспекцию по собственной инициативе в случае конфликта с собственником квартиры, продолжает Казакова.

Кроме того, послужить поводом для подозрения у налоговых органов могут данные ЕГРН, согласно которым один и тот же человек владеет несколькими квартирами. В таких случаях налоговый орган может предположить, что владея несколькими объектами недвижимости, некоторые из них используются собственником с целью извлечения прибыли, объясняет Прокофьев.

Также активно используется база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания. Налоговая служба проверяет, учтены ли данные квартиры в числе сдаваемых объектов, отмечает Астапенко. А еще может быть использован запрос в высшие учебные заведения о студентах, арендующих квартиры.

Меня поймали. Что дальше?

Нужно понимать, что все перечисленные выше методы сбора информации являются лишь первым этапом взаимодействия налоговой с неплательщиком. Проще говоря, благодаря этим сведениям она его заподозрит, но еще не обвинит.

По закону налоговая вправе вызвать, а налогоплательщик обязан явиться и дать пояснения по вопросам, касающимся налогообложения, отмечает Астапеко.

Если налоговая служба посчитала, что у вас есть незадекларированные доходы и вызывает на дачу пояснений, не игнорируйте этот вызов. Представьте письменные пояснения. Лучше через канцелярию.

Если есть подтверждающие документы, то приложите их копии к пояснению. Возможно, вам удастся убедить инспектора, и претензии в неуплате налога отпадут, подсказывает он.

Надо понимать: чтобы оказаться в суде, налогоплательщик сначала должен пройти весь путь досудебного обжалования, подчеркивает Болдинова.

“Инспекция может предложить вам уплатить налог добровольно, вызвав вас на так называемую комиссию по урегулированию задолженностей”, – объясняет она. Однако если вы хотите оспорить их выводы, соглашаться с инспекцией на такой комиссии не нужно.

Налог может быть доначислен только в ходе камеральной или выездной налоговой проверки за конкретный налоговый период.

По итогам проверки сначала составляется акт, на который налогоплательщик может (и должен!) представить возражения и доказательства того, что выводы инспекции неверны, говорит Болдинова.

По итогам рассмотрения возражений налогоплательщика и материалов проверки составляется решение, которым налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности (или напротив, не привлекается, если инспекция согласилась с его позицией).

Негативное решение налогоплательщик может обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем – в суд.

Чем активнее ваша позиция на этой стадии, чем больше доказательств своей правоты вы представите, тем больше шансов, что вам не придется встречаться с инспекцией в суде, объясняет эксперт.

Суд разберется

Часто люди, которых налоговая подозревает в сокрытии доходов, готовы противостоять ей до конца либо действительно ни в чем не виноваты. В обоих случаях им предстоит встреча в суде.

Налоговому органу в суде будет необходимо предоставить доказательства получения вами денежных средств от сдачи жилья в аренду (расписки, переводы на банковскую карту и прочее), объясняет Астапенко.

Суд установит, соответствует ли действительности информация о налогооблагаемом доходе и должны ли вы оплатить какие-либо налоги. “Не нужно бояться суда, далеко не каждый спор выигрывают налоговые органы” – подбадривает он.

Кроме того, любое решение суда возможно обжаловать в вышестоящие инстанции.

Если собственник жилья сдавал его без цели получения денег, например, пустил пожить родственников или друзей, это тоже придется доказать, хотя по факту именно на налоговом органе лежит обязанность по доказыванию наличия незадекларированных доходов.

В суде физическому лицу нужно обосновать источники получения дохода, представить доказательства родственных или дружеских отношений с лицами, проживающими в квартире (например, для подтверждения дружеских отношений можно показать фотографии прошлых лет, выписку из диплома, подтверждающую учебу в одном университете в определенное время), отмечает Бегунов.

“Без наличия совокупности доказательств незаконного сокрытия доходов и неуплаты налогов налоговый орган не сможет привлечь к ответственности”, – подчеркивает он.

Однако это не стоит использовать как тактику защиты в случае, если вы все-таки получали деньги с арендатора, предупреждают эксперты.

В ситуациях, когда сам факт использования квартиры подтверждается документами или показаниями свидетелей, отсутствие доказательств получения денежных средств может оказать налогоплательщику плохую услугу, подчеркивает Казакова.

Так, обиженный арендатор может назвать на допросе цифры, весьма далекие от реальности.

Налоговый орган при расчете ваших налоговых обязательств может воспользоваться данными о рыночных ценах на аренду подобной недвижимости в вашем городе, и эти цены могут оказаться намного выше тех, о которых собственник договорился с арендатором, объясняет она.

Бытует мнение, что отсутствие договора и расчеты исключительно наличными делают доход “недоказуемым”, однако это не совсем так, предупреждают эксперты.

В случае отсутствия договора с арендатором налоговому органу будет сложнее доказать факт уклонения от налогов, говорит Бегунов. Однако совокупность иных выявленных доказательств получения дохода послужит основанием предположить умышленность в действиях физического лица по сокрытию дохода (в том числе несоставление письменного договора), и штраф увеличится с 20% до 40%, предупреждает он.

Суд проигран. В тюрьму?

Если арендодатель проиграл суд налоговой, в тюрьму его, скорее всего, не посадят, так как уголовная ответственность предусмотрена за уклонение от уплаты налогов физическими лицами в крупном и особо крупном размере, успокаивает председатель МГКА “Власова и партнеры” Ольга Власова.

Однако ему придется оплатить 13% налога от дохода, а также виновное лицо будет привлечено к налоговой ответственности в виде уплаты пени и штрафов.

Чтобы собственнику грозило тюремное заключение, сумма неуплаченного НДФЛ в течении трех лет подряд должна составить более 900 тысяч рублей (это и есть “крупный размер”) или 4,5 миллиона рублей (особо крупный размер), уточняет Астапенко.

Максимальные санкции по данной статье составляют до одного года лишения свободы (крупный размер) или до трех лет лишения свободы (особо крупный размер).

Если же физическое лицо совершило такое правонарушение впервые и полностью уплатило сумму недоимки по налогу, а также пени и штрафы, то к уголовной ответственности его не привлекут, успокаивает он.

Для сравнения, сейчас сдавать квартиру вполне легально можно всего за 4% доходов – такой эксперимент, направленный на вывод арендного бизнеса из тени, проводится в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – и продлится год, комментирует Власова.

Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги, резюмирует она.

Источник: https://realty.ria.ru/20200226/1565236420.html

Пошаговая инструкция: как платить налог со сдачи квартиры

Сдача в аренду квартиры налог

Для каждого российского резидента, включая тех, кто живёт в другой стране больше 6 месяцев в календарном году, сдача под аренду любой недвижимости обязательно облагается налогом. ФНС тщательно следит за соблюдением законодательства РФ, поэтому важно понимать, как правильно платить налог со сдачи квартиры. Правило распространяется как на юридические, так и на физические лица.

Предлагаем понятную инструкцию, где популярно объясним все основные моменты:

  • Пошагово распишем сроки начала уплаты налога с аренды недвижимости.
  • Какая предусмотрена величина налогового сбора для тех, кто проживает за границей.
  • Особенности оплаты для предпринимателей.
  • Рассмотрим, какие именно формы внесения платежа будет выгодна: ИП, самозанятость или патент.

Подробная инструкция, как платить налог с аренды квартиры

Для наглядности делим на шаги, следуя которым вы точно обеспечите законность аренды и своевременную оплату налогового обязательства.

  • Заключаем договор аренды или найма, к которому обязательно прикладывается акт сдачи-приема квартиры с полным описанием состояния помещения на момент передачи ключей. В Росреестре регистрируются только те документы, которые заключены на срок больше одного года! По закону на регистрацию договора отводится не больше 1 месяца, начиная от даты подписания.
  • Самый важный пункт – это подача налоговой декларации. Её можно заполнить от руки или через электронный сервис. В первом случае мы относим документ лично, а во втором сдаём через личный кабинет на сайте федеральной налоговой службы. Сейчас всё чаще пользуются последним способом, не тратя время на поездки. Подать декларацию нужно строго до 3 апреля текущего года за прошлый расчётный период. То есть, в этом году мы уплачиваем налоги с доходов за предыдущий. Нарушение сроков влечёт неминуемый штраф в 5% от суммы начисленного налогового платежа. НДФЛ начисляется исходя из поданной декларации, поэтому заполняйте её внимательно.
  • Оплачиваете НДФЛ, для чего скачиваете квитанцию на сайте ФСН, заполняете, вносите платёж в ближайшем отделении банка. Более простой способ – онлайн-сервис через личный кабинет без каких-либо очередей в любое время суток.

Помните, если не подать вовремя налоговую декларацию, то сумма штрафа составляет 30% от неоплаченных взносов в бюджет, но не меньше 1000 рублей.

Какие документы требует ФНС?

Собирается небольшой пакет документов:

  • Паспорт;
  • Договор аренды помещения;
  • 3-НДФЛ;
  • Документы, устанавливающие право распоряжаться объектом недвижимости, сдающегося в аренду. Например, это может быть оформленное отдельным документом свидетельство о регистрации права (бумажная версия после 2016 года была упразднена в связи с глобальным переводом на электронный документооборот), выписка из ЕГРН или договор соц. найма.

Выписку рекомендуется заказывать через сервис «Госуслуги», сэкономив время на поездки и очереди. Остальные документы, как правило, уже есть на руках, а заполнение декларации по форме 3-НДФЛ можно отдать в руки специалистов.

Сколько налогов платит человек, сдающий квартиру в России, но живущий за рубежом?

Итоговая сумма зависит от статуса резидента или нерезидента. Как определить статус? Очень просто! Если человек живёт на территории Российской Федерации меньше 183 дней в году, то он платит повышенную ставку в 30% с дохода, если больше – то 13%.

Статус налогового резидента подтверждается через ФНС РФ.

Для этого необходимо написать заявление и для подтверждения статуса резидента прикладываются копии всех документов, которые свидетельствуют о пребывании в течение последних 12 месяцев на российской территории.

Хорошим аргументом считается предъявление загранпаспорта, где проставляются отметки обо всех законных пересечениях границы. Для ФНС снимаются ксерокопии.

Есть ли выгода в оформлении ИП для аренды жилья?

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, необязательно регистрировать себя как ИП. Налог на доходы физического лица составляет 13%, но для ИП по УПН (упрощённая система налогообложения, больше известная в народе как «упрощёнка») процент снижается до 6. Необходимо просчитать, возможно, регистрация ИП станет шагом по оптимизации налоговых сборов.

Но помимо налога ИП платят обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование. И следует учитывать, что помимо снижения процентной ставки, предприниматель получает в нагрузку обязательный платёж 36 238 рублей за год, а если его дела идут хорошо, и прибыль составит за год больше 300 000 рублей, то сверху прибавляется ещё 1% со сверхдохода.

ИП на УСН имеют право на вычет. Если у него нет работников, то можно списать полностью весь налоговый сбор. Если же есть штат сотрудников, то можно уменьшить до 50%. Претендовать на вычет в конце года могут те предприниматели, кто переводит каждый квартал страховые взносы.

Из хороших новостей для ИП отметим, что с 1 января 2019 г. они больше не платят налог с продажи арендной недвижимости. Теперь НДФЛ с продажи уплачивается так:

  • квартира куплена или получена в дар, наследство до 1 января 2016 года – продажа до того, как пройдёт срок в 3 года;
  • после 1 января 2016 года – 5 лет.

Если выждать указанные сроки, то ничего платить не придётся.

Существует определённый нюанс. ИП не имеет право распоряжаться недвижимостью, полученной по договору социального найма. Такую квартиру сдаёт в наём только физическое лицо, обладающее соответствующим правом. Договор соц. найма не является освобождением от налогового бремени.

Стоит ли оформлять патент?

Патентная система относится к ещё одному способу легальной сдачи жилья. Она доступна только зарегистрированным ИП. Цена патента выставляется на государственном уровне, составляя 6% от средних показателей прибыли с аренды конкретного жилья за один год.

Патент покупается на определённый срок, исчисляемый в месяцах, максимум, на который можно его приобрести – 12 месяцев. Из преимуществ эксперты отмечают, что наличие патента освобождает от уплаты налога на имущество и НДФЛ.

Получается, что гражданин уже выплатил государству процент со своего дохода, поэтому переплачивать и дополнительно платить налоги не нужно.

В крупных городах, таких как Москва и др., цена патента на квартиру в наём высчитывается на основании её площади и местоположения. Получается, что здесь учитывается, что большая квартира в центре или рядом с метро приносит больше прибыли, чем студия на окраине.

В иных регионах России сумма за патент фиксирована и сильно отличается в меньшую сторону.

Стоимость рассчитывается на сайте, а налоговые сборы подлежат оплате двумя частями: половина вносится в течение 90 дней после начала действия патента, а потом остаток выплачивается в любое время, пока он не закончился.

Заявка на ПСН подаётся лично или через сайт налоговой службы. Обращаться лучше заранее, его выдают в течение 5 дней, а его действие начинается сразу после получение на руки заявителю.

ПСН не уменьшает суммы страховых взносов, что негативно влияет на количество выданных патентов. Перед тем, как его покупать, необходимо просчитать все варианты, возможно, он не станет оптимальным решением.

Насколько выгоден режим самозанятости?

Пока налоговый режим доступен в пробном варианте лишь для 4 субъектов Российской Федерации. Пилот для сбора обратной связи и обкатки всей системы запущен в таких регионах, как:

  • Москва;
  • Московская область;
  • Калужская область;
  • Татарстан.

Их жители могут пользоваться новым сервисом и регистрироваться через мобильное приложение Мой налог». При указании иного региона оно выдаёт ошибку доступа. Но это временно явление, с 2020 года планируется ввод данной программы на территории всей страны.

Его суть в том, чтобы упростить уплату налогов и вывести из тени мелких предпринимателей. Для физических лиц, работающих по этой системе, налог на доход составит 4% в месяц, а для юридических – 6%.

Если вы зарабатываете с аренды помещений меньше 200 000 в месяц, то такой режим вам точно подходит. Дело все в том, что по программе установлена верхняя планка в 2,4 миллиона в год.

Зарабатывая больше этой суммы в год, гражданин не может регистрироваться в системе и пользоваться её льготами.

Самозанятость доступна к совмещению с ИП и обычной работой. Она не подразумевает внесение обязательных взносов для ПФР и ОМС. Закон всё равно гарантирует пенсию и медицинскую помощь.

Вставая на учёт через мобильное приложение под названием «Мой налог», человек получает 10 000 рублей компенсации для сокращения нагрузки в первые месяцы ведения бизнеса.

Стимулирующий бонус призван активнее пользоваться сервисом и платить налоги. Через приложение регистрируются все проводимые денежные операции, получение взносов по аренде за недвижимость.

Автоматически все данные попадают в ФНС, где считают налог к оплате.

Если статус самозанятого гражданина получить в момент, когда уже действует договор аренды, перезаключать ничего не требуется, исключение: сдача квартиры для компании, которая удерживает НДФЛ, вот тогда обязательно вносите изменения.

Важно помнить

Граждане Российской Федерации должны соблюдать действующее законодательство, незнание закона не освобождает от ответственности.

Чтобы не попасть в списки должников, не уплачивать огромные штрафы и не объясняться перед сотрудниками налоговой службы, каждый год подавайте декларацию и уплачивайте налог от сдачи квартиры за прошлый год до 15 июля этого расчётного периода. Для уменьшения налоговой нагрузки всегда есть варианты, главное, всё просчитать.

Больше полезных материаловв нашем блоге

Арендовать недвижимость без посредников можно на сайте storoom.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db2bf2c74f1bc00b047d1fa/poshagovaia-instrukciia-kak-platit-nalog-so-sdachi-kvartiry-5dedeab96f5f6f00aefe7567

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

Сдача в аренду квартиры налог

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.

С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.

Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/nalog-za-sdachu/

Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы

Сдача в аренду квартиры налог

Последнее обновление: 27.03.2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед).

Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.

Все  эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт – какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации.

тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика.

Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.

Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат льготные налоговые ставки! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),

Источник: http://juresovet.ru/sdacha-kvartiry-v-arendu-nalog-s-arendy-dokumenty-deklaraciya/

Налог при сдаче квартиры в аренду в 2019 году: основные варианты его уплаты и размер взносов

Сдача в аренду квартиры налог

Многие ошибочно предполагают, что доходы, получаемые от сдачи в аренду квартиры, не подлежат налогообложению.

Законодательное регулирование

В ст. 208 НК РФ указан перечень доходов, при получении которых взимается налог. Одним из пунктов является доход от сдачи в аренду и другого использования имущества.

Государство всячески старается контролировать сделки по сдаче жилья в аренду и начислять налоги на полученные от этого доходы. Для собственников квартир, сдающих свою недвижимость по договору аренды, существует несколько вариантов уплаты налогов.

С начала 2019 года появился новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (налог на доход самозанятых лиц). Введен он в экспериментальном режиме подписанием Закона от 27.11.2018 №422-ФЗ.

Основные варианты уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду

Действующие ранее законодательные нормы и нововведения, вступившие в силу с 1 января 2019 года, позволяют арендодателям самостоятельно выбрать один из вариантов налогообложения. Существуют следующие способы выполнения налоговых обязательств перед государством при получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Уплата НДФЛ

Одним из вариантов является уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Для этого нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Налогоплательщику потребуется подать декларацию о полученных доходах в ФНС. В декларации указывается общая сумма дохода, полученного за налоговый период. Налоговым периодом при уплате НДФЛ признается календарный год.

НДФЛ взимается в следующем размере:

  • 13% для резидентов страны;
  • 30% для лиц, не являющихся резидентами (ст. 224 НК РФ).

Преимущество такого способа заключается в простоте уплаты и отсутствии необходимости перечислять страховые взносы. Но есть и минус – высокая процентная ставка.

Упрощенная система налогообложения для ИП

Второй вариант – регистрация ИП и уплата налога по упрощенной системе (УСН). Арендодатель может выбрать для себя один из способов налогообложения (ст. 346.20 НК РФ):

  • “Доходы” – в этом случае процентная ставка составит 6% от общей суммы дохода, полученного от сдачи жилья;
  • “Доходы минус расходы” – налогообложению подлежит сумма, полученная после вычета расходов из общей суммы полученного дохода, но ставка в этом случае составит 15%.

Индивидуальные предприниматели, помимо налога с доходов, обязаны еще перечислять взносы на пенсионное и медицинское страхование. Так, в 2019 году минимальный размер платежей в ПФР составляет 29 354 рублей и 6 884 рублей на обязательное медицинское страхование.

При регистрации ИП размер процентной ставки значительно меньше для арендодателя, а также, благодаря взносам, в ПФР формируется страховой стаж. Однако регистрация ИП связана с более сложным документальным оформлением и необходимостью производить дополнительные платежи в ПФР и в счет ФОМС.

Налог на профессиональный доход

Новый способ налогообложения – налог на профессиональный доход или налог на самозанятых. Начал он действовать с 1 января 2019 года. Проект был запущен в экспериментальном режиме только в четырех регионах страны: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Такой вариант отлично подходит для лиц, которые сдают в аренду недвижимость. Ограничение по максимальной сумме дохода составляет 2,4 млн руб. в год.

Для регистрации в качестве самозанятого лица не нужно обращаться в налоговую инспекцию. Для этого разработано специальное мобильное приложение “Мой налог” (ст. 3 Закона №422-ФЗ). За пользование приложением плата не взимается. Это приложение разработано также для выдачи фискальных чеков, по которым информация о сделке автоматически поступает в налоговый орган.

Налоговая ставка для арендаторов составит 4%, если недвижимостью по договору аренды пользуется физическое лицо, и 6%, если соглашение заключено с юридическим лицом или ИП (ст. 10 №422-ФЗ).

Уплата налога осуществляется ежемесячно с помощью мобильного приложения.

Налогоплательщику поступает уведомление о необходимости внести платеж. В процентную ставку 4% автоматически включен взнос в Фонд обязательного медицинского страхования. Законодательство не обязывает самозанятых лиц, которые перечисляют налог по новому закону, перечислять взнос в ПФР.

Такой платеж производится на добровольной основе.

Индивидуальные предприниматели также могут платить платить налог на профессиональный доход, но при этом они не должны иметь наемных работников, что при сдаче квартиры в аренду, как правило, и не требуется. Условия такого способа налогообложения достаточно привлекательные, но главный минус – закон действует только в отдельных регионах.

Какие санкции предусмотрены за неуплату налогов

За неуплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, собственник квартиры несет ответственность в соответствии с законодательством. Такие действия подпадают под нормы следующих статей:

  1. Ст. 122 НК РФ – за неуплату налога или уплату его в неполном размере в результате занижения суммы доходов назначается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если нарушения были допущены намеренно (факт был доказан при судебном разбирательстве по делу о неуплате налогов), то сумма штрафа составит 40%. Кроме этого, за каждый день просрочки платежа начисляется пеня.
  2. Ст. 171 УК РФ – наложение штрафа за ведение предпринимательской деятельности без соблюдения законодательных требований. Нарушителю выписывается штраф в размере до 300 тыс. руб. Также могут быть назначены исправительные работы сроком до 480 часов или заключение под арест сроком до 6 месяцев.
  3. Ст. 198 УК РФ – за уклонение арендодателя от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, нарушителю может быть назначен штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб. или принудительные работы на срок до одного года, или заключение под арестом до полугода, или лишение свободы сроком до 1 года.

Если налогоплательщик уклоняется от уплаты налогов в особо крупном размере, то санкции в этом случае могут подразумевать более суровое наказание вплоть до лишения свободы сроком до трех лет (п. 2 ст. 198 УК РФ).

Как налоговая служба может узнать о сдаче квартиры

Граждане, сдающие в аренду свои квартиры, как правило, считают, что никто об этом не узнает и никакие налоги платить им не нужно. Но налоговая служба может получить информацию о такой деятельности самыми различными способами:

  1. Через Федеральную миграционную службу. Особенно это актуально для крупных городов, куда часто люди с разных уголков страны, включая иностранцев, едут на заработки. Иностранцы регистрируются по месту жительства, после чего эти сведения из ФМС попадают в налоговую службу, и начинаются проверки собственника квартиры.
  2. Судебные разбирательства. Часто люди, столкнувшиеся с недобросовестными застройщиками, не могут получить от них жилье в установленные сроки и вынуждены снимать квартиры. Когда начинаются судебные тяжбы по этому поводу, они для взыскания с застройщика денег подтверждают расходы, понесенные за период нарушения сроков, договором аренды. Так информация о таких договорах может попасть в налоговую службу.
  3. Налоговая проверка в агентстве недвижимости. Если собственник квартиры сдавал ее через агентство, то информация о такой сделке будет зафиксирована в отчетах, которые и увидят сотрудники ФНС при проведении проверки.
  4. Через коммунальные службы. При обходе квартир сотрудниками коммунальных служб арендаторы часто не пускают посторонних лиц, ссылаясь на то, что не являются собственниками квартиры. Эту информацию сотрудник указывает в отчете, а затем эти сведения попадают в ФНС.

Конечно же, нельзя забывать про соседей. Чаще всего информация о сдаче квартиры в аренду всплывает из-за жалоб соседей участковому о нарушении порядка жильцами, проживающими в арендованной квартире.

Иногда просто напряженные отношения между собственником квартиры и другими жильцами дома становятся причиной передачи сведений в ФНС.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/nalogovye-obyazatelstva.html

Юрист-консультант
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: