Риски при сдаче квартиры в аренду

Содержание
  1. Страховать ли квартиру перед арендой: как не потерять деньги
  2. От чего застраховать квартиру при сдаче в аренду
  3. От чего зависит стоимость страховки
  4. Минусы страхования, если вы сдаете квартиру
  5. Как оформить страховку квартиры
  6. Можно ли сэкономить на страховке квартиры
  7. Риски при сдаче квартиры в аренду
  8. Горячая линия
  9. В поисках тишины
  10. Незаконный бизнес
  11. Неожиданная продажа
  12. Имущественный риск
  13. Плата за общение
  14. Ушли «по-английски»
  15. Дополнительная защита
  16. Стоит ли сдавать свободную квартиру? Чем вы рискуете и как можно избежать риска
  17. Риск № 1. Квартирант захватил квартиру и отказывается съезжать
  18. Риск № 2. Мошенники пересдали квартиру другим людям
  19. Риск № 3. Арендатор разгромил квартиру и испортил имущество
  20. Риск № 4. Арендатор беспокоит соседей шумом
  21. Как снизить риски, избежать конфликтов и судебных разбирательств.
  22. 8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать
  23. 2. Жильцы просят регистрацию
  24. 3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка
  25. 4. Арендаторы не хотят заключать договор
  26. 5. Не квартира, а общежитие
  27. 6. Жильцы не могут внести депозит
  28. 7. Можно я с кошкой?
  29. 8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 
  30. Риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок
  31. Вступление соглашения в юридическую силу
  32. Постановка на квартирный учет третьих лиц
  33. Права пользователя собственности
  34. Прекращение действия соглашения
  35. Проблемы с отчуждением собственности
  36. Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам
  37. Налогообложение и другие финансовые вопросы
  38. Требования к оформлению контракта

Страховать ли квартиру перед арендой: как не потерять деньги

Риски при сдаче квартиры в аренду

По статистике в России жилье страхуют менее 10% жителей. В то время как в Европе к этому явлению относятся более ответственно – там застраховано около 90% недвижимости. В последние годы ситуация в стране меняется, и все большее количество людей старается застраховать свое жилье.

Как правило, больше всего над этим вопросом задумываются арендодатели. Перед тем как сдать свою квартиру, каждый хочет максимально обезопасить себя от непредвиденных рисков связанных с затоплением, возгоранием и другими происшествиями. В данной статье расскажем, как застраховать квартиру при сдаче в аренду.

От чего застраховать квартиру при сдаче в аренду

Перед тем как сдать квартиру, собственник и арендатор заключают договор. В нем прописаны пункты, согласно которым новый жилец обязан бережно относится к имуществу. Это касается ремонта и всех вещей, находящихся в квартире. Но данный договор аренды не включает такие риски как пожар, затопление, стихийное бедствие и так далее. Данные риски вносятся в страховой полис.

Впуская в свою квартиру жильцов, собственник не может предугадать, насколько бережно они будут относиться к чужому имуществу, и ответственно следить за исправностью всех коммуникаций. В данном случае страховой договор поможет покрыть самые распространенные риски. К ним относятся: пожар, затопление, ограбление.

В стандартный пакет рисков при сдаче квартиры входит страхование гражданской ответственности. Данное условие подразумевает, что если арендаторы затопят квартиру снизу, либо в результате пожара пострадают соседние квартиры – страховая компания возместит ущерб пострадавшим соседям.

Каждая страховая компания рассчитывает стоимость страховки по своим тарифам. Также есть специальные коэффициенты, которые позволяют адекватно оценить страховой риск. Они учитывают год постройки дома, качество стройматериалов.

В страховом случае компания выплачивает ущерб собственнику. Но если происшествие произошло по вине арендаторов, то страховщик может предъявить им регрессный иск, то есть ответное требование для возмещения расходов.

От чего зависит стоимость страховки

На стоимость полиса влияет множество факторов:

  • Цена квартиры. В данном случае подразумевается цена недвижимости на рынке конкретного населенного пункта на момент приобретения страховки.
  • Этаж. В зависимости от расположения квартиры цена может увеличиваться или уменьшаться. Например, в случае пожара первые этажи будут потушены раньше, чем верхние. Поэтому риск от пожара будет выгоднее на первом этаже. При этом на верхних этажах уменьшается риск затопления.
  • Стоимость ремонта. Чем новее ремонт, тем больше он влияет на стоимость полиса.
  • Наличие сигнализации. Страховщики очень положительно относятся к наличию в доме пожарной и охранной сигнализации и предоставляют в таком случае хорошие скидки.

К жилью, которое сдается в аренду, применяется повышающий коэффициент. Считается, что именно арендуемая жилплощадь подвержена всевозможным рискам . Приобретая страховку, собственник обязан сообщить страховщику о намерении сдавать жилье. Иначе, при наступлении страхового случая, договор может быть признан недействительным.

Также стоит обратить внимание на сумму страхового покрытия. Если вы знаете, что у соседей дорогостоящий ремонт, а в случае происшествия страховка не покроет и трети ущерба, то лучше отказаться от приобретения такого полиса.

Минусы страхования, если вы сдаете квартиру

Плюсы страхования очевидны – это финансовая защита в случае наступления происшествия. А есть ли минусы при страховании квартиры? Главный недостаток, который стоит учитывать – страховщик не покроет расходы, которые связаны с естественным износом квартиры. Если арендаторы нанесли незначительные повреждения в ремонте, то это не является страховым случаем.

Как оформить страховку квартиры

У вас есть возможность оформить страховку как очно, так и заочно:

  • Очная страховка. При выборе очной страховки осуществляется осмотр и оценка жилья, и только после этого компания составляет индивидуальный договор. В таком полисе будут учтены все реальные риски. Только по индивидуальному договору есть возможность получить страховое возмещение, которое будет сопоставимо с реальным ущербом.
  • Заочная страховка. Такой вариант полиса можно купить без осмотра жилья. В данном случае заполняется онлайн заявка, и готовый полис доставляют на дом. При выборе заочной страховки вы сможете застраховаться очень быстро, но такой полис не учтет все нюансы вашего жилья.

Чтобы грамотно подойти к сдаче квартиры в аренду, необходимо, чтобы обе стороны подписали следующие документы:

Договор аренды. В нем указан срок аренды, размер платы, обязательства сторон.

Акт приема – передачи квартиры. Здесь прописываются все имущество, состояние ремонта, и другие нюансы по квартире. Также в акте есть опись всего имущества с указанием цены.

Страховка. Действие полиса начинается сразу же после его подписания сторонами.

Можно ли сэкономить на страховке квартиры

Страхование – это платная услуга, которая сама по себе подразумевает траты, чтобы в будущем сократить свои расходы в разы. Но даже в этом случае есть возможность экономии.

  • При оформлении полиса вы можете отказаться от внесения в полис маловероятных рисков. Например, порча имущества вследствие крушения самолета. Страховая компания может предложить большой список таких рисков, их стоит внимательно изучить и убрать все ненужное.
  • Узнать об акциях и скидках компании. Многие страховые для привлечения клиентов периодически устраивают акции и дают весомые скидки новым клиентам.
  • Если ваш полис дорогой, то можно оформить рассрочку на покупку страховки. Некоторые включают сумму рассрочки в ежемесячную плату за аренду.
  • Если вы ранее приобретали страховку, то можете обратиться в ту же компанию. Страховая даст вам скидку за коэффициент безубыточности.

Страхование арендной квартиры – правильное решение, поскольку собственник может получить возмещение ущерба. Но при покупке такого полиса важно тщательно подойти к выбору страховой компании.

Источник: https://polis812.ru/blog/nuzhno-li-strahovat-kvartiru-pered-sdachej-v-arendu/

Риски при сдаче квартиры в аренду

Риски при сдаче квартиры в аренду

25 марта 2013

На рынке купли-продажи жилья, как правило, больше рискует покупатель: именно у него впоследствии могут отсудить право собственности. В сфере аренды жилья все наоборот: клиенты приходят и уходят, а хозяин жилплощади несет повышенные риски.

Сдача временно свободного жилья в аренду — популярный бизнес или вид подработки для многих собственников жилья. Однако не все наймодатели знают, с какими рисками и трудностями им придется столкнуться, пожелав заработать таким простым и, вроде бы, безобидным образом.

Горячая линия

Прежде всего, с неожиданными осложнениями могут столкнуться собственники, пожелавшие самостоятельно найти нанимателя для своей квартиры. Они должны быть готовы к «шквалу» звонков от потенциальных клиентов в любое время дня и ночи. На отсортировку подходящих нанимателей обычно уходит немало времени — от одного-двух дней до недели.

При самостоятельном отборе потенциальных квартиросъемщиков возникает еще одна сложность — как подобрать «правильного» жильца.

Начинающему наймодателю очень трудно объективно оценить клиента при первом знакомстве и понять, чего от него можно ожидать, какое прошлое у этого человека, в каких целях он будет использовать чужую недвижимость?

Решением проблемы может стать обращение к опытному риэлтору, специализирующемуся на рынке жилой аренды.

В поисках тишины

Когда наниматель все-таки отобран и заселен в квартиру, возникают уже новые риски, связанные с его проживанием. Часто бывает, что проблемы «приходят» даже не от самих жильцов, а от соседей. Такое случается, если люди, которым вы сдали квартиру, оказались чрезмерно шумными жильцами.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями по поводу чрезмерно громко работающего музыкального центра или телевизора, особенно посреди ночи, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23.00 до 7.00. И тогда, при жалобах соседей на шум, наймодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.

Незаконный бизнес

Но один из наиболее часто встречающихся рисков на рынке аренды — незаконная пересдача жилья в поднайм. Этот сценарий наиболее вероятен, если владелец квартиры уезжает в продолжительную командировку и в течение долгого времени (от двух месяцев до нескольких лет) не может проводить контрольные проверки квартиры.

Чтобы защитить себя от такого способа мошенничества, собственнику жилья необходимо в обязательном порядке заключать договор найма со своими квартирантами.

Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права на такие действия.

В таком случае, наймодатель может попросить новых жильцов (поднанимателей), если таковые появились в квартире в его отсутствие, покинуть помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал квартиру в субнаем.

Немаловажный плюс договора найма — простота его оформления. Заверять его нотариально не нужно, что удешевляет и ускоряет во времени процесс заключения сделки найма жилья. Поэтому пренебрегать такой простой, но обязательной деталью при оформлении сделки не стоит, предупреждают риэлторы.

Неожиданная продажа

Достаточно редко, но встречается на рынке аренды и более опасный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры по поддельным документам.

«Провернуть» такую операцию гораздо сложнее, чем сдать квартиру в аренду в отсутствие законного хозяина третьим лицам, однако и прибыль с аферы велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев.

За это время мошенники изготавливают фальшивые документы и ищут покупателей.

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным.

Никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям «на хранение» или для более подробного ознакомления (снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень просто).

Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца обращайте внимание: живут люди в квартире постоянно или только наведываются, чтобы передать вам ежемесячную арендную плату. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Имущественный риск

Нередки также более мелкие, но все-таки неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры в аренду. Одна из таких неприятностей — порча имущества собственника.

Особенно сложно будет возместить ущерб в случае, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состояние передавал квартиру временным жильцам.

В такой ситуации он никак не сможет доказать, что мебель, бытовая техника или оконные стекла были целы или находились в рабочем состоянии до заселения квартирантов. И, соответственно, не сможет получить денежное возмещение за понесенные убытки.

Чтобы защитить себя от такого исхода событий, при заселении нанимателя нужно обязательно составлять акт приема-передачи квартиры.

В нем перечисляются все предметы обстановки, которые находятся в помещении (с указанием их количества, состояния, года выпуска, имеющихся на них дефектах и т. д.).

При окончательном расчете с нанимателем данная опись поможет собственнику жилья определить, что было утеряно или испорчено за время найма и получить за это компенсацию.

Плата за общение

Важный вопрос, который нужно решить при сдаче квартиры в аренду: как быть с междугородней связью. Сейчас, как правило, квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

В противном случае, если «восьмерка» останется включенной, владельцу недвижимости стоит регулярно проверять счета за телефонную связь, а также факт их оплаты. Это поможет хозяину квартиры избежать огромных неоплаченных счетов за межгород и международные звонки, которые могут обнаружиться в конце срока найма.

Ушли «по-английски»

Риск из той же категории — неожиданный отъезд нанимателя без какого-либо предупреждения. Сбегают квартиранты, обычно, желая избежать оплаты за оставшиеся несколько месяцев договорного периода найма и фактически прожитое в квартире время.

Особенно велики могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за уже прошедшие месяцы.

Такое, по словам риэлторов, еще встречается среди пенсионеров, проживающих в области, и не имеющих возможности регулярно выбираться в город.

Если в договоре найма указаны лишь паспортные данные квартиросъемщика, а проживает он не по месту регистрации, то найти его будет почти невозможно.

Чтобы этого избежать, собственнику стоит постараться получить дополнительные сведения о своем клиенте: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя и т. д. Это позволит наймодателю иметь хоть какие-то рычаги воздействия на своего клиента.

Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а действительной стоимости аренды.

Дополнительная защита

Защитить себя от многих других, часто форс-мажорных ситуаций при сдаче жилья внаем можно, приобретя полис в одной из страховых компаний.

В таком случае собственник обычно страхует имущество, а также свою ответственность перед третьими лицами (на случай если наниматели зальют водой соседей или иным образом нанесут им ущерб). За чей счет будет куплен страховой полис, договариваются сами стороны.

Расходы могут быть поделены пополам, или хозяин квартиры застрахует все за свой счет (благо, сегодня страховка жилья — не самое дорогое удовольствие).

Не лишним будет также получить от жильцов залог и прописать в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателю полностью, а при каких из него будет вычтено за ремонт мебели, бытовой техники и т. д.

Дополнительный способ обезопасить себя — найти нанимателя через агентство недвижимости. Во время поиска подходящего временного жильца риэлтор обеспечит конфиденциальность контактной информации владельца недвижимости, своими силами обрабатывая поток входящих звонков и договариваясь об удобном для наймодателя времени просмотра.

«Большая часть наймодателей (до 90%) пользуются именно этим способом поиска клиентов, поскольку минусов в нем нет. В агентство не обращаются наниматели-мошенники.

Когда агентство представляет интересы хозяина, оно использует хорошо отработанный, проверенный на практике, договор найма. Агентство контролирует сроки сдачи, и помогает разрешать конфликты, если они возникают.

К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект (так как далеко не все собственники жилья способны сделать это самостоятельно) и правильно его прорекламировать.

В целом, сдача квартиры в аренду относится к категории сложных и хлопотных видов бизнеса, однако, если к данному вопросу подойти «с умом», досконально его изучив, то возможные риски и трудности, связанные с наймом жилья, можно свести к минимуму.

Источник: mos-arendainfo.ru

  • На что нужно обратить особое внимание в договоре купли-продажи?

Источник: http://www.ardi-realty.ru/articles/advice/apartments-renting-risks/

Стоит ли сдавать свободную квартиру? Чем вы рискуете и как можно избежать риска

Риски при сдаче квартиры в аренду

«Пенсионерка снимала квартиру и пересдавала ее другим людям»

«Квартирант не платит и при этом отказывается съезжать»

«Квартирант разгромил квартиру и не возместил ущерб»

Такого рода историями пестрят все форумы о сдаче недвижимости и профильные группы в соцсетях.

Некоторые собственники квартир опасаются сдавать в аренду свою недвижимость, полагая, что это небезопасно.

Риски при сдаче квартиры действительно существуют, но их можно значительно снизить, если позаботиться об этом заранее. Рассказываем об основных рисках арендодателя и о том, как их минимизировать.

Риск № 1. Квартирант захватил квартиру и отказывается съезжать

Отъем квартиры, пожалуй, самая пугающая перспектива для собственника.

Истории о том, что в квартиру заселились жильцы с ребенком, провели какие-то махинации с бумагами и их с трудом выселили, способны напрочь отбить желание сдавать свою жилплощадь.

Но те, кто рассказывают их на форумах и в соцсетях, сгущают краски, в жизни такие ситуации крайне редки. У собственника квартиры всегда есть возможность распрощаться с квартиросъемщиком, который не платит за жилье или громит его.

Если по какой-либо причине стороны не заключили договор аренды, собственник вправе обратиться в полицию, предъявив документы на собственность, и заявить о том, что его квартиру занимают незаконно.

Если же договор аренды заключен, но арендатор не выполняет его условий, не платит более двух месяцев и при этом отказывается съезжать, то собственник направляет ему официальное письмо с требованием исполнить обязательства, а затем обращается в суд, требуя разрыва договора и взыскания задолженности.

В подавляющем большинстве случаев суд встает на сторону собственника. Отягчающим обстоятельством может быть проживание в квартире ребенка: если арендатор докажет, что в данный момент ему с несовершеннолетним ребенком негде жить, скорее всего, суд может дать ему отсрочку для выселения из арендуемой квартиры.

Риск № 2. Мошенники пересдали квартиру другим людям

Такие истории действительно реальны. Квартирант въезжает в квартиру и, пользуясь отсутствием хозяев, превращает ее в хостел, сдавая «койко-места» людям, приехавшим в Москву на заработки, причем нескольким одновременно. Согласно российскому законодательству, сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма. В ст.

685 Гражданского кодекса РФ указано, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может пересдать на определенный срок арендованное им помещение или его часть, например комнату. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.

Однако если в субаренду жилье сдается без согласия собственника, такие действия являются мошенничеством.

Как правило, в подобные ситуации попадают собственники, которые не заключили официальный договор аренды, а недобросовестный арендатор не предоставил им документов или же предъявил фальшивый паспорт.

Чтобы избежать обращения в полицию и возможных разбирательств, собственнику имеет смысл договориться с арендатором о регулярном посещении квартиры с периодичностью, удобной обеим сторонам. А еще попросить соседей обратить внимание на то, кто живет в сданном в аренду жилье.

Риск № 3. Арендатор разгромил квартиру и испортил имущество

К сожалению, арендаторы действительно иногда портят имущество, ведь они им пользуются. Чтобы снизить риски, многие собственники квартир ставят квартирантам условия: например, предлагают квартиру лишь тем, кто будет снимать ее без детей.

Или не сдают ее жильцам с домашними животными. Гарантией от убытков становится депозит, который собственник вправе оставить себе после того, как арендатор съехал.

Размер депозита определяет сам собственник, но по сложившейся практике размер депозита равен месячной плате за квартиру.

Риск № 4. Арендатор беспокоит соседей шумом

Если арендатор ведет себя шумно, например, устраивает вечеринки и мешает соседям, это может стать большой головной болью для собственника квартиры: кому нужны лишние визиты участкового? Шумное поведение арендатора — повод для расторжения договора аренды и выселения беспокойного жильца. Собственник квартиры вправе направить жильцу письменное требование прекратить нарушения. А если оно не будет выполнено, потребовать, чтобы тот освободил помещение. Если арендатор проигнорирует и это требование, выселение произойдет по решению суда.

Как снизить риски, избежать конфликтов и судебных разбирательств.

Можно, например, воспользоваться сервисом по управлению арендой недвижимости «Арендатика». В чем его преимущества?

1) В сервисе «Арендатика» есть конструктор договоров. С его помощью собственник квартиры и арендатор могут составить максимально корректный договор найма жилья, в котором будут прописаны все нюансы взаимоотношений между обеими сторонами. Это позволит избежать ненужных конфликтов.

2) В сервисе «Арендатика» предусмотрена функция проверки биографии арендатора. Собственник квартиры может попросить арендатора пройти ее. Проверка проводится по базам данных правоохранительных органов и судебных приставов и показывает, привлекался ли ранее потенциальный квартиросъемщик к ответственности за какие-либо серьезные правонарушения.

Кроме того, сервис может предоставить собственнику информацию о кредитной истории арендатора, которая позволит понять, насколько он ответственно относится к взятым на себя ранее кредитным обязательствам. Если его биография чиста, ваш арендатор, скорее всего, честный квартиросъемщик и порядочный человек, а вашему имуществу ничто не угрожает.

Еще больше информации в нашем блоге —>

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatica/stoit-li-sdavat-svobodnuiu-kvartiru-chem-vy-riskuete-i-kak-mojno-izbejat-riska-5b27b25acab1d800a90f650a

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Риски при сдаче квартиры в аренду

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок

Риски при сдаче квартиры в аренду

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Основные риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают одинаково перед собственниками недвижимости и перед арендаторами имущества.

Жилищным кодексом предусмотрено, что аренда – временная передача прав на целевое использование имущества.

Аренда может быть социальной (получение квартиры льготниками от муниципалитета на бесплатной основе) или коммерческой (сдача недвижимости частниками).

С развитием современных технологий возросло разнообразие мошеннических махинаций при заключении коммерческих контрактов с физическими лицами, поэтому на всех стадиях формирования правоотношений предстоит быть максимально внимательным и строго следовать процедуре.

Вступление соглашения в юридическую силу

Аренда – право временного пользования объектами, поэтому особое внимание уделяется срокам действия соглашений. В ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что максимальная продолжительность договора не может превышать пять лет. Поэтому, если в содержании контракта не указано, когда прекращается термин его действия, по умолчанию отсчитывается пятилетний срок.

В 2014 году в действие вступили изменения законодательства, которые обязывают владельцев недвижимости, сдающих в аренду жилье на срок от 12 месяцев и дольше, регистрировать контракт в Росреестре. Только после этого действия соглашение вступает в юридическую силу и между участниками возникают взаимные права и обязанности.

Собственник и арендатор должны обратиться в территориальное отделение Государственного реестра на протяжении одного месяца со дня заключения контракта.

Несмотря на обязанность действия, госорганизации не осуществляют контроль всех сделок, поэтому участники продолжают правоотношения в оговоренном режиме. Если же между гражданами возникнет спор, дошедший до суда, то последствия будут следующими:

  1. суд не признает договор недействительным;
  2. конфликт будет урегулирован в установленном порядке в соответствии с условиями контракта;
  3. применение норм административной ответственности к арендатору недвижимости (статья 19.21 КоАП РФ).

Подписание контракта и его последующая регистрация – один из основных способов защиты от мошеннических действий.

Постановка на квартирный учет третьих лиц

Постановлением Правительства России № 825 от 22 декабря 2004 года обозначено, что оформление договора аренды на 1 год и дольше является основанием для временной прописки арендатора в помещении.

Это законная норма, поэтому владельцу недвижимости не следует бояться постановки на квартирный учет.

Такая регистрация требуется для того, чтобы временный постоялец мог оформить в ЖЭКе по месту постоянного жительства освобождение от оплаты коммунальных услуг на период отсутствия.

Статья 19.15.1. Кодекса об административных правонарушениях фиксирует административную ответственность за нарушение обязательной прописки. Наказание предусмотрено для владельца недвижимости.

При постановке съемщика на квартирный учет есть несколько существенных рисков, которые предстоит принимать во внимание. К ним относятся:

  • не следует прописывать гражданина до заключения и регистрации договора аренды;
  • в паспортном столе следует уточнить, что прописка временная;
  • на учет ставится только арендатор.

Владельцы могут не прописывать своих супругов и родственников. Третьих лиц можно не ставить на квартирный учет, если арендованная недвижимость располагается в столице, Санкт-Петербурге или городах Республики Крым.

Права пользователя собственности

Договор аренды содержит несколько обязательных разделов. К ним относится определение списка прав и обязанностей участников. Так, временное пользование квартирой предусматривает:

  1. свободное посещение недвижимости;
  2. целевое использование жилья;
  3. ограничение прав владельца на проживание в квартире;
  4. запрет на отчуждение прав собственности на объект со стороны владельца на период аренды;
  5. недопущение вселения третьих лиц в дом/квартиру.

Вместе с тем, в ст. 679 Гражданского кодекса РФ обозначено, что при обоюдном согласии хозяина жилья, съемщика объекта и всех совершеннолетних, проживающих с ним лиц, в квартиру могут вселяться близкие родственники текущего арендатора при их временном пребывании в городе.

Если съемщик желает заселить своего несовершеннолетнего ребенка, то никаких дополнительных разрешений и согласий получать ему не придется. Даже не требуется уведомление владельца о предстоящем переезде ребенка в квартиру/дом.

Второй риск для хозяина – вселение в квартиру третьих лиц. Это могут сделать только арендаторы, которые пользуются собственностью на основании контракта длительной аренды. Для заселения посторонних достаточно письменного или устного уведомления хозяина о предстоящих мероприятиях.

В статье 680 ГК РФ говорится, что арендатор и все лица, которые с ним проживают, могут по общему согласию вселить в квартиру третьих лиц, но только безвозмездно. Предварительно придется уведомить хозяина, но заручаться его согласием не нужно.

Собственник квартиры может запретить подселение, если количество жильцов нарушает нормативы законодательства о площади помещения на каждого проживающего лица. Иных оснований для отказа нет.

Прекращение действия соглашения

Больше всего трудностей возникает, когда один из участников хочет расторгнуть контракт досрочно.

Как уже отмечалось выше, такие договоры имеют строгий срок действия, поэтому все правоотношения по найму жилья прекращаются на следующий день после окончания действия соглашения.

Случается, что владелец собственности хочет расторгнуть контракт преждевременно, но для того есть ограниченный список оснований.

К ним относятся:

  • уклонение от оплаты аренды за шесть месяцев подряд;
  • причинение материального вреда жилью.

Иных оснований для прекращения контракта по одностороннему решению нет, поэтому хозяину придется обращаться в суд для решения конфликта о досрочном выселении. Для этого есть следующие основания:

  1. аварийность собственности;
  2. нецелевое использование;
  3. нарушение условий контракта.

Закон гарантирует каждому арендатору право продления контракта. За три месяца до окончания термина действия договора наниматель обязан направить собственнику письменное уведомление о желании продлить съем. Хозяин не может отказать в таком решении, если планирует и дальше передавать жилье во временное пользование.

Если владелец откажет в аренде, но выяснится, что на протяжении одного года с момента прекращения соглашения он заново передал квартиру во временное пользование, то оспорить новую аренду можно в суде, вернув право временного пользования недвижимостью прошлому съемщику.

Проблемы с отчуждением собственности

За момент действия контракта у хозяина могут возникнуть причины для отчуждения прав собственности на недвижимость. Дарение, наследование, продажа – действительный договор аренды не исключает возможности для использования объекта, поэтому хозяину будет сложно отыскать покупателя для своего объекта.

При продаже придется указать, что жилье имеет обременение в виде временного постояльца. Также в договоре купли/продажи фиксируется, когда заканчивается термин аренды. Будущий владелец – покупатель – может не продлевать контракт. Но съемщик предупреждается, что меняется хозяин и дальнейшее продление контракта недопустимо.

Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам

Чем опасна сдача квартиры на длительный срок:

  • Соблюдение чистоты – одна из основных проблем. При первой встрече с кандидатом собственнику сложно оценить чистоплотность потенциального арендатора. Загвоздка заключается в том, что от занимаемой профессии и количества денег, порядочность съемщика не зависит.
  • Причинение материального вреда. Все вещи, если ими пользуются, рано или поздно ломаются. Это касается смесителей в ванной, забитой канализации, изношенных обоев. Также могут быть и более серьезные поломки, порядок компенсации которых предстоит оговаривать заранее. Эти условия должны быть прописаны в соглашении. Решить конфликт позволит оценка вреда и добровольное возмещение ущерба. Если мирно решить спор не удалось, то предстоит обратиться в суд с исковым заявлением.
  • Сложности и конфликты с соседями. Гарантировать, что постояльцы будут вести себя прилежно, не может никто. У всех случаются праздники, воспитание маленьких детей, а также домашние животные могут повлечь недовольство соседей. Избежать ссор можно, если заранее оговорить с арендаторами условия поведения и необходимость соблюдения режима шума.
  • Оплата коммунальных услуг – камень преткновения. В контракте подробно описывается, кто и, в какой мере должен компенсировать стоимость квартплаты. Также оговаривается, что пользователь должен оплачивать услуги своевременно. При возникновении задолженности, начислении штрафов и пени хозяин жилья может инициировать досрочное прекращение договора и выселение нанимателя.
  • Просрочка платежей за квартиру владельцу. Как уже отмечалось выше, арендодатель имеет право прекратить контракт преждевременно, если наниматель уклоняется от оплаты денег за жилье. При краткосрочной аренде достаточно пропуска двух платежей, а при продолжительном съеме – от шести месяцев просрочки.

Налогообложение и другие финансовые вопросы

Договор коммерческой аренды подразумевает, что хозяин жилья получает доход от сдачи собственности, поэтому обязан декларировать свою прибыль ежегодно в налоговой службе.

В марте месяце каждого года собственник недвижимости обязан готовить декларацию о доходах и передать ее в ФНС по месту жительства. Затем, на основании насчитанной прибыли отсчитывается 13% в пользу государства.

Деньги должны быть внесены на счет государственного бюджета до июля месяца текущего года.

Если собственник уклоняется от оплаты налога, то наниматель может сообщить о нарушении в ФНС. Это возможно, если между участниками возник конфликт, который не удалось урегулировать мирно.

Внесение предоплаты – основной способ мошенничества. Хозяева объектов требуют у нанимателей деньги, как залог за будущее заселение, но это не гарантирует, что правоотношения будут оформлены. Поэтому следует избегать передачи денежных средств до подписания и регистрации контракта.

Требования к оформлению контракта

Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):

  1. Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
  2. Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
  3. Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.

Что касается срочности соглашения, то лучше не спешить с оформлением долгосрочного контракта, поскольку неизвестно, насколько успешным будет сотрудничество. Лучше подписать договор на три месяца с возможностью последующего его продления.

Что касается коммунальных платежей, то перед заключением соглашения предстоит переписать показания всех счетчиков, а также оговорить, что первые квитанции владелец оплатит самостоятельно. Это позволит избежать дальнейших конфликтов.

Чтобы составленный документ был максимально грамотным и полным, можно использовать примеры из интернета. Но это не гарантирует, что собственник учтет все важные нюансы в соглашении. Лучше привлечь к процедуре юриста, если сдача готовится впервые. За дополнительную плату он составит типовой контракт, форму которого можно будет использовать в дальнейшем.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-na-dlitelnyj-srok

Юрист-консультант
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: