Риски при покупке квартиры по наследству

Содержание
  1. Покупка наследственной квартиры риски для покупателя
  2. Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству
  3. По закону
  4. По завещанию
  5. Срок давности и риски при покупке
  6. Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство
  7. Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство
  8. Доверенность и риски
  9. Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
  10. Судебная практика
  11. Покупка квартиры, полученной по наследству
  12. По каким принципам происходит получение собственности, нажитой усопшим?
  13. Период давности и основные нюансы (риски)
  14. Покупка жилья, если она находилась в собственности у преемника менее 3 лет
  15. Реализация квартиры, перешедшей в собственность преемника более 3 лет назад
  16. Риски при составлении доверенности
  17. Что необходимо предпринять, чтобы подстраховаться от обмана?
  18. Заключение
  19. Как купить квартиру полученную по наследству
  20. Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры
  21. Как минимизировать риски?
  22. Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет
  23. Мошеннические действия при продаже наследной квартиры
  24. Опыт судебной практики

Покупка наследственной квартиры риски для покупателя

Риски при покупке квартиры по наследству

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох».

Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять.

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом.

Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги.

Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки.

Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

  • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
  • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
  • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть.

Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы.

Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

  • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
  • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя.

Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.

У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Источник: https://pravmetod.ru/nasledstvo/pokupka-nasledstvennoj-kvartiry-riski-dlya-pokupatelya

Покупка квартиры, полученной по наследству

Риски при покупке квартиры по наследству
Designed by Freepik

Современный рынок жилья содержит различные варианты. Они отличаются по стоимости, а также по способу приобретения прав текущим владельцем. К унаследованной недвижимости покупатели относятся с особой осторожностью.

Это вызвано тем, что выгодоприобретатель, ставшим хозяином жилплощади может быть не единственным. Законом предусмотрена возможность оспорить решение о перераспределении благ покойного даже через десятки лет, если новый преемник докажет, что он бездействовал ранее по веским причинам.

Итак, обоснованы ли риски при покупке квартиры, полученной по наследству или проблема преувеличена?

По каким принципам происходит получение собственности, нажитой усопшим?

Недвижимость, приобретенная гражданами по наследству, передается в законном режиме (очередность по степени родственной связи) или в порядке, предусмотренном волеизъявлением покойного.

Период давности и основные нюансы (риски)

НПА установлен срок, в течение которого претенденты могут вступить в наследование. Он равен полугоду с момента кончины близкого.

Данный период указан с учетом возможности совершения всех процессуальных действий, предусмотренных процедурой.

Однако далеко не всегда человек успевает реализовать все мероприятия из-за болезни, длительной командировки, а также неосведомленности о смерти наследодателя.

По обозначенным выше причинам ст. 1155 ГК РФ установлена возможность притязания на ценности усопшего по истечении срока давности. Для этого необходимо составить иск и направить его в районную (городскую) инстанцию по месту регистрации ответчика. Это можно сделать в течение 10,5 лет после получения информации о возможности получить наследство (ст. 196 ГК РФ).

Покупка жилья, если она находилась в собственности у преемника менее 3 лет

До 2016 года период владения недвижимостью, который освобождал собственника от последующей уплаты налога при продаже объекта, составлял 3 года. Сегодня он увеличен на два года. Вместе с тем существуют исключения. К ним относятся: возникновение прав до 2016 года; получение квартиры по безвозмездной сделке.

Так, для жилплощади, унаследованной от покойного, срок составляет три года. При реализации объекта хозяин обязан внести в казну 13% от полученного дохода.

Иногда продавцу и покупателю удается договориться об оформлении сделки на сумму менее 1 млн рублей. Операция, проведенная по указанной цене, также не подлежит налогообложению.

Однако человек, заплативший намного больше, рискует потерять деньги при аннулировании сделки.

Реализация квартиры, перешедшей в собственность преемника более 3 лет назад

Если с момента оформления объекта умершего прошло более 36 месяцев, то новый владелец может смело его продавать, не уплачивая при этом налог. Это влечет за собой потерю актуальности для попыток махинаций с суммой сделки. Однако покупатель все равно рискует.

Прежде всего, неприятности возникают при наличии родни, которая никак не обозначила себя при открытии дела 3 года назад. Они могут восстановить срок через суд. Собственник квартиры, купивший ее у преемника усопшего, не имеет точной информации, чем обернется совершенная им операция.

Риски при составлении доверенности

Зачастую продавцы не являются владельцами активов. Они действуют по доверенности реального хозяина. Эксперты предупреждают, что на такие сделки никогда не нужно соглашаться.

Иногда выгодоприобретатель по безвозмездной сделке находится в невменяемом состоянии, что позволяет злоумышленникам завладеть его благами и получить за них деньги посредством применения мошеннических схем.

При наличии оснований операция аннулируется судом.

Кроме того, действие доверенности может прекращаться путем ее отзыва или отмены. Так, вероятна ситуация, при которой гражданин взимает задаток с покупателя, подтверждая полномочия доверенностью, а после документ утрачивает силу и человек остается без денег.

Что необходимо предпринять, чтобы подстраховаться от обмана?

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель квартиры – удостовериться в том, что наследодатель действительно мертв. После этого необходимо проверить историю всех наследников. Важно ознакомиться со следующими документами:

  1. свидетельства, подтверждающие статус человека и его связь с покойным;
  2. согласие официального супруга продавца на совершение операции;
  3. регистрационная выписка с составом семьи и прописанными в жилплощади лицами;
  4. завещание. Бумага может содержать завещательный отказ, который устанавливает обязанность преемника предоставить жилье постороннему человеку в безвозмездное пользование.

Операция считается законной только тогда, когда имеются основания полагать, что человек, реализующий объект, полностью дееспособен. Чтобы недвижимость не вернулась к предыдущему правообладателю через суд нужно сделать запросы в психоневрологический диспансер, а также орган опеки.

Важно! Не стоит иметь дело с объектами, которые выставлены на продажу по заниженной стоимости. Данный факт должен насторожить, ведь скидка зачастую является свидетельством проблем с юридической чистотой недвижимости.

Вопрос:

Бывает ли такое, что инстанция встает на сторону покупателя при появлении новых наследников или неправомерных действиях третьих лиц?

Ответ:

Несмотря на строгость законодательства суд все чаще принимает позицию обманутого покупателя. Такое происходит тогда.

Когда пострадавший может доказать, что не имел понятия об обременениях, которые связаны с жилплощадью или о наличии лиц, вовремя не заявивших о своих претензиях на наследство.

Так, согласно Постановлению КС РФ лицо, считающее себя прямым претендентом на имущество, не может возвратить его, если сделка была оформлена добросовестно. Аналогичные положения содержатся в разъяснениях ВС РФ.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры, некогда полученной в порядке наследования, обременена высокими рисками. Стоит с настороженностью относиться к такого рода объектам.

Чтобы не попасть в затруднительное положение человек должен знать основные моменты, которые нужно изучить перед составлением договора. Несмотря на отношение судов к подобным проблемам лучше подстраховаться и запросить у продавца всю документацию, связанную с историей жилища.

Чтобы избежать серьезных проблем при совершении операции рекомендуется привлечь к делу опытного юриста.

Источник: https://semyahelp.ru/drugoe/nasledstvo/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu

Как купить квартиру полученную по наследству

Риски при покупке квартиры по наследству

Обычно покупатели настороженно относятся к приобретению жилья, переданного по наследству.

Купить квартиру, полученную по наследству, зачастую значит столкнуться с длительными судебными разбирательствами с наследниками, которые по каким-либо причинам не приняли наследство в определенный законодательством срок. Тем не менее оградить покупателя от подобных неприятностей все же возможно.

Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры

Объекты недвижимости могут быть переданы по наследству на основании предусмотренной законом очереди или согласно положениям завещания.

В первом случае наследное имущество распределяется между родственниками покойного в зависимости от степени родства.

В первую очередь, учитываются интересы супруга умершего гражданина, его детей и родителей. Если нет наследников первой очереди, имущество переходит к претендентам второй очереди.

Бывает, что близкие родственники не сразу узнали о смерти наследодателя и не смогли вовремя заявить о своих правах на его имущество.

При передаче наследства по закону возможны следующие неприятные нюансы:

  • покойный жил довольно далеко от родственников или не поддерживал с ними отношения. Те, в свою очередь, не знали, что родственник умер, поэтому вовремя не обратились к нотариусу. Если в суде они смогут подтвердить наличие уважительной причины, то возможно восстановление срока вступления в наследство;
  • покойный длительное время не проживал совместно с супругой или супругом, при этом официально брак не был расторгнут. Муж или жена не знали о смерти супруга, поэтому вовремя обратиться к нотариусу не смогли;
  • если у наследодателя не осталось наследников первой очереди, и его имущество было передано преемникам второй очереди, хотя свои права могли реализовать его внуки по праву представления, но они не знали о кончине бабушки или дедушки;
  • если один из наследников был признан недостойным, то его доля распределяется между оставшимися законными претендентами;
  • после смерти собственника может быть обнаружено завещание, которое было составлено давно и о его существовании родственники не знали. В этом случае, наследниками могут стать совсем другие люди;
  • неприятные последствия могут возникнуть, если кто-то из наследников по закону решит оспорить завещание, составленное наследодателем.

Это наиболее частые риски при покупке наследной квартиры. Однако могут возникнуть и другие неприятные ситуации.

Покупателю советуют тщательно изучить информацию и подумать, как правильно оформить сделку купли-продажи, или найти другой более подходящий вариант.

Существует категория граждан, которые могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве, даже при наличии завещания в пользу иных лиц. Если такие наследники обратятся в суд, то им будет выделена доля в проданной недвижимости.

Если в ходе судебного разбирательства наследник, продавший квартиру, будет признан недостойным, сделка будет аннулирована. При этом возврат денег покупателю останется под вопросом. Вернуть потраченные средства можно будет через суд и судебных приставов, но это займет много времени.

Если гражданин решит продать жилье, полученное им в наследство недавно, то он может попросить указать в договоре стоимость квартиры менее 1 000 000 рублей. Его цель при этом – не платить налог на имущество, которым он владеет менее 3 лет.

Сумма в договоре получается заниженной. Покупатели при этом рискуют, ведь если будет судебное разбирательство и сделка купли-продажи будет объявлена недействительной, вернуть можно будет лишь средства, указанные в договоре.

Завещатель также может обязать своих наследников позволить проживать на территории квартиры определенным лицам. Соответственно, покупатель может приобрести жилье, вместе с этими «обязательными» жильцами. Расторгнуть такую сделку довольно проблематично.

Как минимизировать риски?

Прежде чем подписывать какие-либо документы покупателю рекомендуют получить как можно больше информации о квартире:

  • сделать запрос на выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все сделки с указанной недвижимостью, начиная с 1998 г., а также сведения о наличии или отсутствии обременения;
  • обратиться к нотариусу, который предоставит информацию о завещательных отказах;
  • получить выписку из домовой книги с информацией о гражданах, зарегистрированных на территории этой жилплощади;
  • по возможности поговорить с соседями, узнать о наличии супругов, детей и прочих родственников, имеющих права на наследство.

Если обратиться в паспортный стол, то можно получить информацию о самом продавце, наличии или отсутствии у него судимости, подтвердить сведения о смерти прежнего собственника.

Насторожить покупателя должен и отказ продавца представить все необходимые документы и справки. Сделка купли-продажи недвижимости может быть впоследствии признана недействительной, если продавец не получил справку о дееспособности, хотя на момент продажи ему более 70 лет.

Если объект недвижимости переходит по наследству нескольким правопреемникам, то дать свое разрешение на его реализацию должен каждый из них.

В документе купли-продажи также должны быть подписи владельцев всех долей.

Изначально необходимо убедиться в том, что прежний владелец жилплощади действительно умер. Если продавец отказывается предъявить документ о смерти наследодателя, то этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет

В случае продажи объекта недвижимости, полученного в наследство, в течение первых 3 лет владения наследнику необходимо заплатить налог в 13% от стоимости сделки.

Для того чтобы уменьшить сумму налогового взноса, многие продавцы настаивают на внесении в договор купли-продажи заниженной стоимости. Согласно нормам законодательства налогом не облагается сумма менее 1 000 000 рублей.

Юристы предупреждают покупателей недвижимости, что соглашаться на это нельзя ни при каких условиях.

Если возникнут непредвиденные обстоятельства (объявятся иные наследники, будет оспорено завещание), то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая установлена в документе. Доказать, что за квартиру заплатили больше, будет невозможно.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Мошеннические действия при продаже наследной квартиры

Среди наиболее распространенных вариантов мошенничества в данной ситуации выделяют:

  • подделка завещательного документа. Проверить подлинность завещания может нотариус;
  • мошенники также представляют покупателям поддельные договоры купли-продажи или дарственные. Узнать обо всех манипуляциях, которые производились с рассматриваемой недвижимостью, можно, составив официальный запрос в Росреестр;
  • завещание могут оспорить иные наследники, если наследодатель на момент его составления был недееспособен, не осознавал своих действий, находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, на него оказывалось психологическое или физическое воздействие;
  • нередки случаи, когда в доверие к пожилому гражданину входят дальние родственники, знакомые или соседи. Они начинают оказывать знаки внимания и обманными путями добиваются составления генеральной доверенности. После смерти собственника квартира оказывается проданной. Покупателя при этом не ставят в известность о наличии законных наследников, которые могут заявить о своих правах на уже проданное имущество. Судебного разбирательства при этом не избежать.

Так называемые «черные риелторы» тоже не редкость. Юристы советуют узнать как можно больше о недвижимости, которую планируют приобрести. Не стоит быстро покупать жилье, полученное по наследству сравнительно недавно.

Прежде чем оформлять договор купли-продажи, покупатель должен сверить все сведения о квартире и ее владельце с информацией, указанной в правоустанавливающих и технических документах.

Опыт судебной практики

В настоящий момент в процессе судебного разбирательства по поводу продажи наследной недвижимости, суд все чаще принимает сторону добросовестного покупателя.

При рассмотрении судья анализирует ситуацию со всех сторон, хотя и защищает права наследников, которым положена обязательная доля в наследстве. При пропуске срока получения наследного имущества по уважительной причине права преемника могут быть восстановлены.

По определению из ст. 302 Гражданского Кодекса РФ добросовестным признается покупатель, который приобрел жилплощадь за определенную плату, однако он не знал, что у продавца не было прав распоряжаться этим имуществом.

Заниженная стоимость квартиры, указанная в договоре, будет свидетельством против покупателя. Сделку можно признать недобросовестной, возврат уплаченных средств будет проблематичным.

На основании положений ст. 1155 ГК РФ наследник, вовремя не принявший наследство, вправе рассчитывать на денежную компенсацию, если вернуть причитающееся имущество в его изначальном виде невозможно, вне зависимости от причин, по которым такой возврат осуществить нельзя.

Стоимость имущества, перешедшего по наследству, устанавливается на момент открытия наследного дела. Таким образом, если после продажи квартиры появляется другой наследник, он может рассчитывать на денежную компенсацию в размере его доли наследства.

Претензии он должен предъявлять не добросовестному покупателю, а наследникам, продавшим наследное имущество.

Для того чтобы свести к минимуму все риски при покупке недвижимости, ранее полученной продавцом по наследству, покупателю рекомендуют проконсультироваться по интересующим вопросам с опытным юристом.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-kupit-kvartiru-poluchennuyu-po-nasledstvu

Юрист-консультант
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: